- Kira Tespit Davası Nedir?
- 5 Yıl Kuralı ve TÜFE Sınırı (2026)
- Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım 2026)
- 1. Adım — Zorunlu Arabuluculuk
- 2. Adım — Dava Dilekçesinin Hazırlanması
- 3. Adım — Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 4. Adım — Bilirkişi ve Keşif (Emsal Kira Araştırması)
- 5. Adım — Karar ve İcra
- Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği (2026)
- Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer, Masrafı Nedir? (2026)
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
- Kira tespit davası açmadan arabuluculuk şart mı?
- İlk 5 yılda kira tespit davası açılır mı?
- Dava ne zaman açılmalı ki yeni dönemde geçerli olsun?
- Bursa’da hangi mahkeme yetkili?
📋 Kısa Cevap — Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kira bedelinin yeni dönem için mahkemece (hâkim tarafından) belirlenmesini sağlayan davadır. 2026’da izlenecek yol:
- Önce zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.
- Görevli/yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi (örn. Bursa).
- Zamanlama (TBK m.345): Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılır ya da bu süre içinde ihtar çekilirse yeni dönem için hüküm doğurur.
Hâkim; TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini (bilirkişi marifetiyle) gözeterek hakkaniyetli yeni kirayı belirler.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren (ev sahibi) veya kiracının; mevcut kira bedelinin günün koşullarına ve emsallere göre düşük ya da yüksek kaldığını ileri sürerek, yeni dönem kira bedelinin mahkemece belirlenmesini istediği bir davadır. Hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343-345. maddeleridir. Amaç, tarafların keyfî zam/indirim çekişmesini sona erdirip kira bedelini hakkaniyet ilkesine oturtmaktır.
Kira sözleşmesindeki “her ay/yıl şu kadar artış” maddesi taraf iradesine bağlıdır; ancak kanun bu artışa sınır getirir ve uyuşmazlık halinde son sözü mahkeme söyler. Konunun şartlarını ayrıntılı incelediğimiz Kira Tespit Davası Şartları (5 Yılı Dolduran Kiracılar) rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
5 Yıl Kuralı ve TÜFE Sınırı (2026)
| Durum | Uygulanan Kural (TBK m.344) |
|---|---|
| İlk 5 yıl (her yenileme) | Kira artışı, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile bu sınır uygulanır. |
| 5 yıldan sonra | Hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni kirayı serbestçe belirler (TÜFE ile sınırlı değildir). |
| Beş yıldan uzun süredir aynı kira | Genellikle kira piyasa gerisinde kalmıştır; ev sahibi açısından tespit davası en güçlü yoldur. |
Gerçek Hayattan Bir Örnek (Bursa)
Konuyu hiç duymamış biri için en anlaşılır yol, somut bir senaryo üzerinden gitmektir. Bursa Nilüfer‘de oturan Ayşe Hanım’ın kiraya verdiği bir dairesi var; kiracısı 6 yıldır oturuyor. Sözleşme başladığında kira 9.000 TL’ydi ve her yıl yasal TÜFE oranında arttığı için bugün ancak 19.000 TL’ye gelmiş. Oysa aynı sokakta boşalan benzer daireler 32.000 TL’ye kiralanıyor — yani Ayşe Hanım’ın kirası piyasanın çok altında kalmış.
Ayşe Hanım kirayı kendi kararıyla bir anda 32.000 TL’ye çıkaramaz; kiracı kabul etmedikçe bu tek taraflı zam geçersizdir. Ama kiracı 5 yılı doldurduğu için artık kira tespit davası açma hakkı doğmuştur.
Ayşe Hanım önce zorunlu arabuluculuğa başvurur; kiracı yeni rakamı kabul etmeyince “anlaşma sağlanamadı” tutanağı düzenlenir. Sonra dairenin bulunduğu yer olan Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde davasını açar. Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi, Nilüfer’deki emsal kiraları, dairenin yaşını ve konumunu inceleyip rayiç bedeli örneğin 30.000 TL olarak raporlar. Hâkim de hakkaniyeti gözeterek yeni kirayı belirler ve karar kesinleşince yeni dönem kirası bu tutardan işlemeye başlar.
Özetle: piyasanın çok gerisinde kalan kira, ev sahibinin keyfine göre değil; mahkeme ve emsaller eliyle, adil biçimde güncellenir. (Rakamlar yalnızca örnektir; her dava somut koşullara göre değişir.)
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım 2026)
1. Adım — Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira tespiti dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanırsa süreç hızlı biter; sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
2. Adım — Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Dilekçede taraflar, sözleşme bilgileri, mevcut kira, talep edilen yeni kira ve gerekçeler (emsaller, TÜFE, taşınmazın durumu) yer alır. Aşağıda örnek dilekçe verilmiştir.
3. Adım — Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdir. Örneğin Nilüfer’deki bir daire için Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
4. Adım — Bilirkişi ve Keşif (Emsal Kira Araştırması)
Mahkeme genellikle taşınmazda keşif yapar ve bilirkişiden emsal kira raporu alır. Bursa’da semt (Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım), metrekare, yaş ve konum emsal kirayı doğrudan etkiler.
5. Adım — Karar ve İcra
Mahkeme yeni kira bedelini belirler; karar kesinleşince yeni dönem kirası bu tutar üzerinden işler, fark talep edilebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği (2026)
BURSA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI : [Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres]
VEKİLİ : Av. Sümeyye Yüce (Bursa Barosu)
DAVALI : [Kiracı / Kiraya veren – Ad Soyad, adres]
KONU : Kira bedelinin tespiti talebimizden ibarettir.
ARABULUCULUK : [Tarih] tarihli anlaşamama son tutanağı eklidir.
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkil ile davalı arasında [tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
2. Taşınmazın aylık kira bedeli hâlen [tutar] TL olup, emsallerin ve günün ekonomik koşullarının çok altında kalmıştır.
3. Sözleşme [5 yıldan uzun süredir / …] devam etmekte olup TBK m.344 uyarınca yeni kira bedelinin hakkaniyete göre tespiti gerekmektedir.
4. Bursa [semt] bölgesindeki emsal kiralar dikkate alındığında rayiç bedel [tutar] TL civarındadır; keşif ve bilirkişi incelemesi talep ederiz.
HUKUKİ NEDENLER : TBK m.343-345, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira sözleşmeleri, keşif, bilirkişi, tanık vb.
SONUÇ VE İSTEM : Yeni dönem kira bedelinin aylık [tutar] TL olarak tespitine, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Sümeyye Yüce
Bu dilekçe örneğini indirin:
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer, Masrafı Nedir? (2026)
Süre; mahkemenin yoğunluğu, keşif ve bilirkişi sürecine göre genellikle birkaç ay ile 1 yıl arasında değişir. Başlıca masraf kalemleri:
- Arabuluculuk ücreti (anlaşma/anlaşmama durumuna göre)
- Dava harcı ve gider avansı (tebligat, keşif, bilirkişi)
- Bilirkişi ve keşif giderleri (emsal kira tespiti)
- Avukatlık ücreti (Bursa Barosu asgari tarifesi ve işin niteliğine göre)
Kira bedelinizi güncellemek veya yüksek zamma itiraz etmek mi istiyorsunuz?
Bursa’da kira tespit davası sürecinizi ücretsiz ön değerlendirelim.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Kira tespit davasını hem kiraya veren (yüksek tespit için) hem de kiracı (yüksek/fahiş kiranın düşürülmesi için) açabilir.
Kira tespit davası açmadan arabuluculuk şart mı?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
İlk 5 yılda kira tespit davası açılır mı?
Açılabilir; ancak yeni kira bu dönemde 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Emsale göre serbest belirleme 5 yıldan sonra mümkündür.
Dava ne zaman açılmalı ki yeni dönemde geçerli olsun?
Yeni kira döneminin başından en az 30 gün önce dava açılmalı veya bu sürede ihtar çekilmelidir (TBK m.345). Aksi halde tespit bir sonraki döneme sarkabilir.
Bursa’da hangi mahkeme yetkili?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir; Bursa’daki taşınmazlar için Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri.
İlgili rehberler:
Kira Tespit Davası Şartları ·
Kiracı Tahliye Süreci ·
Kira Uyuşmazlıkları Rehberi
✍️ Bu içerik Av. Sümeyye Yüce tarafından hazırlanmıştır
Av. Sümeyye Yüce, Bursa Barosu’na kayıtlı avukat olup Yüce Hukuk Bürosu bünyesinde miras, ceza, iş, icra, aile ve gayrimenkul hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir. Avukat profilini görüntüleyin →
⚖️ Hukuki destek için ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz. • Son güncelleme: 23 Haziran 2026