- Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Önce Şu Soruya Cevap Verin
- Mirasçılar Anlaşıyor → Rızai (Anlaşmalı) Satış
- Biri Karşı Çıkıyor → İzale-i Şuyu Davası
- Adım Adım: Miras Kalan Evin Satışı (4 Temel Adım)
- Adım 1 — Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nasıl ve Nereden Alınır?
- Adım 2 — Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi (4 Aylık Süreye Dikkat)
- Adım 3 — Tapuda İntikal: Evi Mirasçılar Adına Geçirme
- Adım 4 — Satış
- Elbirliği Mülkiyeti mi, Paylı Mülkiyet mi? (İşin Püf Noktası)
- Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet
- Paylı (Müşterek) Mülkiyet
- Yol A: Tüm Mirasçılar Anlaşırsa Ev Nasıl Satılır?
- Yol B: Bir Mirasçı Karşı Çıkarsa — İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
- Mahkeme Evi Nasıl Sattırır? (Açık Artırma)
- Miras Kalan Ev Satılınca Vergi Var mı? “5 Yıl Kuralı” Doğru mu?
- Miras Kalan Ev Satışı Masrafları (2026 Maliyet Tablosu)
- Miras Kalan Ev Satışı Ne Kadar Sürer?
- Özel Durumlar: Her Senaryonun Bir Çözümü Var
- Mirasçı Yurt Dışında Yaşıyorsa
- Mirasçı 18 Yaşından Küçük veya Kısıtlıysa
- Miras Borçluysa (Borca Batık Tereke)
- Evde Mirasçılardan Biri Oturuyorsa
- Vefat Edenin Sağlığında Yaptığı Şüpheli Devirler (Muris Muvazaası)
- Miras Payımı (Hissemi) Başkasına Satabilir miyim?
- En Sık Yapılan Hatalar (Kırmızı Bayraklar)
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Miras kalan ev satılınca vergi ödenir mi?
- Miras kalan evde “5 yıl bekleme” kuralı geçerli mi?
- Miras kalan evi tek bir mirasçı tek başına satabilir mi?
- Mirasçılardan biri satışa yanaşmazsa ev nasıl satılır?
- Miras kalan evi satmak için önce intikal (tapu devri) zorunlu mu?
- Miras kalan evi satmak için hangi belgeler gerekir?
- İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer?
- İzale-i şuyu davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
- Miras payımı (hissemi) dışarıdan birine satabilir miyim?
- Mahkeme satışında (açık artırma) evi mirasçılar kendisi alabilir mi?
- Evde oturan kardeşimden kira (ecrimisil) isteyebilir miyim?
- Mirasçılık belgesini (veraset ilamı) nereden alırım?
📋 Kısa Cevap: Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?
Anne, baba veya eşinizden kalan bir evi satmak için sırasıyla 4 adım izlenir: (1) mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır, (2) veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir, (3) ev tapuda mirasçılar adına intikal (tescil) ettirilir, (4) ev satılır. Altın kural: “önce intikal, sonra satış” — tapu hâlâ vefat eden kişi adına görünürken ev alıcıya devredilemez.
Burada her şey mirasçıların anlaşıp anlaşmadığına bağlıdır: tüm mirasçılar satışta hemfikirse ev haftalar içinde birlikte (gerekirse vekâletle) satılır. Bir mirasçı bile imza vermezse rızai satış yapılamaz; ama süreç tıkanmaz — herhangi bir mirasçı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak evi mahkeme yoluyla açık artırmayla sattırabilir.
Sık sorulan vergi sorusu: Miras kalan evi satınca değer artış kazancı (gelir) vergisi ödenmez ve “5 yıl bekleme” kuralı miras için geçerli değildir (tapuyu aldığınız gün bile satabilirsiniz). Yine de satışta tapu harcı, satıştan önce ise veraset-intikal vergisi söz konusudur.
Bir yakınınızı kaybetmek başlı başına zor. Bir de geride kalan evi ne yapacağınızı düşünmek, üstüne “veraset ilamı”, “intikal”, “izale-i şuyu” gibi kulağa korkutucu gelen kelimeler eklenince iş iyice içinden çıkılmaz görünüyor. Oysa miras kalan bir evin satışı, adımları bilindiğinde son derece net bir süreçtir. Bu yazıda konuyu en baştan, sade bir dille anlatıyoruz: hangi belge nereden alınır, hangi vergi ne zaman ödenir, mirasçılar anlaşamazsa ne olur ve bu iş size kaça mal olur. Aklınıza takılan hemen her soruya ve senaryoya yanıt bulacaksınız.
Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Önce Şu Soruya Cevap Verin
Miras kalan ev satışında her şeyi belirleyen tek bir soru vardır: “Tüm mirasçılar evi satmakta anlaşıyor mu?” Cevabınıza göre önünüzde iki ayrı yol açılır. Kendinizi hangi tarafta görüyorsanız, yazının ilgili bölümüne oradan geçebilirsiniz.
Mirasçılar Anlaşıyor → Rızai (Anlaşmalı) Satış
- Veraset ilamı alınır, vergi beyanı verilir, ev tapuda mirasçılar adına intikal eder.
- Tüm mirasçılar birlikte (ya da birine vekâlet vererek) tapuda alıcıya satış imzası atar.
- Dava yok. Süre: birkaç hafta – birkaç ay. Masraf düşük.
Biri Karşı Çıkıyor → İzale-i Şuyu Davası
- Tek bir mirasçı bile imza vermezse tapuda rızai satış yapılamaz.
- Herhangi bir mirasçı (en küçük pay sahibi bile) önce arabuluculuğa, sonra ortaklığın giderilmesi davasına başvurur.
- Mahkeme evi açık artırmayla sattırır. Süre: ortalama 1,5–2,5 yıl, masraf daha yüksek.
Adım Adım: Miras Kalan Evin Satışı (4 Temel Adım)
İster anlaşmalı satış yapın ister dava yolunu izleyin, satışa giden yol şu dört adımdan geçer. Sırası önemlidir.
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınMirasçıların kim olduğunu ve paylarını gösteren resmî belge. Çoğu durumda noterden, bazı durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verinVefattan sonra belirli sürede (Türkiye’de ölüm ve mirasçı için 4 ay) verilir. Tapu işlemleri için vergi dairesinden “borcu yoktur / ilişik yoktur” yazısı gerekir.
- Tapuda intikal ettirin (ev mirasçılar adına geçsin)Tapu, vefat edenin adından çıkıp mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Bu adım olmadan ev rızaen satılamaz.
- Evi satınAnlaşmalı yolda mirasçılar birlikte tapuda satar; anlaşmazlık varsa ev izale-i şuyu davasıyla açık artırmaya çıkarılır.
Şimdi her adımı tek tek açalım.
Adım 1 — Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nasıl ve Nereden Alınır?
Mirasçılık belgesi, “bu kişinin mirasçıları şunlardır ve payları şu kadardır” diyen resmî bir belgedir. Tüm miras işlemlerinin başlangıç anahtarıdır; bu belge olmadan ne vergi beyanı ne de tapu intikali yapılabilir.
- En pratik yol — NOTER: Eş, çocuk, anne-baba gibi yasal mirasçıların olduğu sıradan durumlarda en hızlı yol noterdir. Noter, UYAP üzerinden sorgu yaparak belgeyi çoğu zaman yarım saat ile birkaç iş günü içinde düzenler.
- e-Devlet: Daha önce alınmış bir veraset ilamı varsa e-Devlet “Veraset İlamı Sorgulama” hizmetinden görüntülenebilir.
- Sadece Sulh Hukuk Mahkemesinden alınması gereken haller: Ortada bir vasiyetname/miras sözleşmesi varsa, mirasçılardan biri yabancı uyruklu (veya çifte vatandaş) ise, gaiplik varsa ya da soybağı/nüfus kayıtları mirasçılığı net göstermiyorsa noter belge veremez; belge yalnızca mahkemeden alınır (TMK m.598).
Adım 2 — Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi (4 Aylık Süreye Dikkat)
Miras yoluyla mal edinen herkes, bu malı beyan etmek zorundadır. Bu, evi satınca ödenen bir vergi değildir; mirasa sahip olduğunuz için ödenir ve satıştan önce halledilmesi gerekir.
- Süre: Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar da Türkiye’deyse beyanname, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir (mirasçı yurt dışındaysa süre 6 aya kadar uzar). Beyanname e-Devlet/GİB üzerinden de verilebilir.
- 2026 istisnası (bu tutarın altı vergisiz): Çocuk ve eşin her birine düşen payın 2.907.136 TL‘lik kısmı vergiden istisnadır; çocuk yoksa eş tek başına mirasçıysa istisna 5.817.845 TL‘dir. (Bu rakamlar 2026 yılı içindir, her yıl güncellenir.)
- Oran: İstisnayı aşan kısım veraset yoluyla geçişte %1’den %10’a kadar artan oranlıdır (ilk 3.000.000 TL %1 ile başlar). Ev, ölüm yılına ait emlak vergisi değeri üzerinden beyan edilir.
- Ödeme kolaylığı: Vergi peşin değil; tahakkuktan sonra 3 yıla yayılı, her yıl Mayıs ve Kasım’da olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir.
Adım 3 — Tapuda İntikal: Evi Mirasçılar Adına Geçirme
Mirasçılık belgesi ve vergi ilişik yazısı alındıktan sonra tapuya başvurulur. İşlem Web-Tapu üzerinden mirasçılardan biri tarafından başlatılabilir, randevuyla imzalar tamamlanır. Ev, mirasçılar adına elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet olarak tescil edilir.
İntikalde gerekenler: veraset ilamı, mirasçıların kimlikleri, tapu bilgisi, veraset-intikal vergisi ilişik belgesi ve binalarda zorunlu DASK (deprem sigortası). Önemli bir avantaj: miras intikalinde %4’lük tapu harcı alınmaz; yalnızca döner sermaye hizmet bedeli (2026’da yaklaşık 2.534 TL) ödenir. İntikal işlemlerinin resmî belge listesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) sıkça sorulan sorular sayfasına bakabilirsiniz; kalem kalem masraf dökümünü ise Miras Kalan Evin Tapu İntikal Masrafları 2026 yazımızda bulabilirsiniz.
Adım 4 — Satış
Ev mirasçılar adına geçtikten sonra sıra satışa gelir. Burada yine “anlaşma” belirleyicidir ve iki yola ayrılırız. Güzel haber: intikal ile satış aynı gün, art arda yapılabilir. Yani alıcınız hazırsa, intikalin tamamlandığı gün evi satabilirsiniz.
Elbirliği Mülkiyeti mi, Paylı Mülkiyet mi? (İşin Püf Noktası)
Halkın çoğu bu ayrımı bilmez ama tüm satış sürecini belirleyen tam da budur. Miras kalan ev, mirasçılara önce elbirliği mülkiyeti olarak geçer. İstenirse paylı mülkiyete çevrilebilir. Aradaki fark şudur:
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet
- Mirasçıların belirli payı yoktur; herkesin hakkı evin tamamına yayılır.
- Satış, ipotek gibi işlemler için oybirliği şarttır (TMK m.701, m.702).
- Tek bir mirasçı bile karşı çıkarsa ev satılamaz.
- Miras açılınca ev kendiliğinden bu duruma tabidir.
Paylı (Müşterek) Mülkiyet
- Her mirasçının 1/3, 1/4 gibi belirli bir payı vardır.
- Mirasçı kendi payını tek başına satabilir/devredebilir (diğerlerinin yasal önalım hakkı saklıdır).
- Daha esnektir; satışı kolaylaştırır.
- Anlaşmayla ya da tek bir mirasçının talebiyle bu hale getirilebilir.
Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmenin iki yolu vardır: (a) tüm mirasçılar tapuda/noterde oybirliğiyle kabul ederse dava gerekmez; (b) anlaşma yoksa bir mirasçının talebiyle Sulh Hâkimi (TMK m.644) veya Tapu Müdürlüğü (Kadastro Kanunu Ek m.3) diğerlerine tebligat yaparak dönüşümü gerçekleştirir. Kardeşler arasında payların nasıl hesaplandığını “Babadan veya Anneden Kalan Ev Kardeşler Arasında Nasıl Bölünür?” yazımızda örneklerle anlattık.
Yol A: Tüm Mirasçılar Anlaşırsa Ev Nasıl Satılır?
En hızlı, en ucuz ve en huzurlu yol budur. İntikal tamamlandıktan sonra tüm mirasçılar birlikte tapuya gider ve alıcıya satış imzasını atar. Satış bedeli, payları oranında aralarında paylaşılır. Tek bir imza bile eksikse satış gerçekleşmez (oybirliği şarttır).
Peki herkes aynı anda tapuya gelemiyorsa? Çözüm basit: bir mirasçı, diğerlerine noterden “taşınmaz satışı” yetkisini içeren vekâletname verir; işlemleri tek elden o yürütür.
Gerçek Hayattan: Nilüfer’deki Daire, Kardeşi Almanya’da
Bursa Nilüfer‘de babalarından bir daire kalan iki kardeşten biri burada, diğeri yıllardır Almanya’da yaşıyordu. İkisi de satışta hemfikirdi ama Almanya’daki kardeş tapuya gelemiyordu. Çözüm zahmetsiz oldu: Almanya’daki kardeş, bulunduğu şehirdeki Türk konsolosluğunda “taşınmaz satışı” yetkisini açıkça içeren, apostil şerhli bir vekâletname düzenledi.
Önce noterden mirasçılık belgesi alındı, veraset-intikal vergisi beyan edilip ilişik kesildi, daire iki kardeş adına intikal etti. Alıcı bulununca Bursa’daki kardeş, hem kendi adına hem vekâleten kardeşi adına tek imzayla satışı tamamladı. Süreç dava olmadan, birkaç ayda bitti; bedel yarı yarıya paylaşıldı. (Örnek temsilîdir.)
Mirasçılar uzakta veya süreç gözünüzü mü korkutuyor?
Veraset ilamından tapu satışına kadar tüm süreci sizin yerinize yürütelim. Bursa’da durumunuzu 5 dakikada ücretsiz değerlendirelim.
Yol B: Bir Mirasçı Karşı Çıkarsa — İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Mirasçılardan biri satışa yanaşmıyor, imza vermiyor ya da hiç ulaşılamıyorsa rızai satış mümkün değildir. Ama süreç burada bitmez. Herhangi bir mirasçı — payı ne kadar küçük olursa olsun, çoğunluğa gerek yok — ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir.
- Önce zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri bu davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa “son tutanak” alınır ve dava açılır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
- Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi (Bursa’daki bir ev için Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri). Davada tüm mirasçılar taraf gösterilmelidir.
- Mahkemenin kararı: Mahkeme ya malı “aynen taksim” eder (bir daire/ev genelde bölünemez) ya da bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m.698-699). Uygulamada evler için neredeyse her zaman satışa karar verilir.
Gerçek Hayattan: Osmangazi’deki Ev ve İmza Vermeyen Kardeş
Anneden Osmangazi‘de kalan eve üç kardeş mirasçıydı. İkisi satıp parayı bölüşmek istiyor, evde oturan üçüncü kardeş ise “asla imza atmam” diyordu. Diğer ikisi “evi hiç satamayacak mıyız?” diye umutsuzluğa kapıldı.
Oysa çözüm vardı: kardeşlerden biri tek başına, önce zorunlu arabuluculuğa, sonra Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde izale-i şuyu davasına başvurdu. Mahkeme, dairenin bölünemediğini görüp açık artırmayla satışa karar verdi. İşin ilginç yanı: evde oturan kardeş, ihaleye bizzat katılıp evi kendisi satın aldı. Böylece ev aileden çıkmadı, diğer iki kardeş de paylarına düşen bedeli aldı. (Örnek temsilîdir.)
Davanın süreç ve masraf ayrıntılarını Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Rehberi yazımızda; mirasçılar arası anlaşmazlığın diğer çözüm yollarını ise Miras Paylaşımında Anlaşmazlık Çıkarsa Ne Yapabilirim? yazımızda bulabilirsiniz.
Mahkeme Evi Nasıl Sattırır? (Açık Artırma)
Satış kararı kesinleşince hâkim bir satış memuru görevlendirir ve dosya satış memurluğuna geçer. Yeniden kıymet takdiri (değer tespiti) yapılır; bu değere tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilirsiniz — evi düşük değerden kaptırmamak için bu süre kritiktir. Ardından satış ilan edilir ve açık artırma herkese açık yapılır; mirasçılar da, dışarıdan herkes de katılabilir.
Miras Kalan Ev Satılınca Vergi Var mı? “5 Yıl Kuralı” Doğru mu?
Bu, halkın en çok yanlış bildiği ve en çok korktuğu konudur. Mahalledeki bir tanıdığın “miras evini 5 yıl beklemeden satarsan ağır vergi ödersin” sözü yüzünden insanlar yıllarca evi satmadan bekliyor. Gerçeği net söyleyelim:
Daha açık olalım: parayla satın aldığınız bir evi 5 yıl dolmadan kârla satarsanız, kâr üzerinden gelir vergisi ödersiniz. Ama miras kalan ev bu kapsamın tamamen dışındadır. Bu konuyu derinlemesine ele aldığımız Değer Artış Kazancı Vergisi 2026 yazımıza da göz atabilirsiniz; resmî kaynak için GİB’in değer artış kazancı broşürü incelenebilir.
- Aynı yıl birden fazla satış: Miras kalan birden çok taşınmazı kısa sürede, peş peşe satarsanız Maliye bunu “ticari kazanç” sayabilir; o zaman hem gelir vergisi hem KDV gündeme gelir. Tek bir evin satışı bu kapsamda değildir.
- Kardeşinizin payını parayla almak: Bir kardeşinizin payını para ödeyerek satın alırsanız, o pay artık “miras” (ivazsız) sayılmaz; satın aldığınız bu kısmı 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı vergisi doğabilir. Mirastan size kalan asıl pay ise her zaman muaftır.
- Kat karşılığı inşaat: Miras kalan arsayı müteahhide kat karşılığı verip aldığınız dairelerin satışı tartışmalıdır; ticari kazanç sayılma riski taşır.
Ve unutmayın: değer artış kazancı vergisi çıkmasa da satışta tapu harcı, satıştan önce ise veraset-intikal vergisi ayrı ayrı söz konusudur.
Gerçek Hayattan: Yıldırım’da “Satınca Vergi Öderim” Korkusu
Bursa Yıldırım‘da, eşinden bir kadına yıllar önce alınmış bir kooperatif evi miras kalmıştı. Daha küçük bir yere taşınmak için evi satmak istiyor ama bir tanıdığının “5 yıl beklemeden satarsan ağır vergi ödersin” demesinden korkup yıllarca bekliyordu.
Gerçek bambaşkaydı: miras yoluyla gelen evde değer artış kazancı vergisi hiç doğmaz; 5 yıl kuralı yalnızca parayla alınan evler içindir. Kadın, tapuyu üzerine aldığı yıl evi sattı ve bu vergiden tek kuruş ödemedi — sadece satışta normal tapu harcı çıktı. Yıllarca beklemesine hiç gerek yokmuş; üstelik bekledikçe masraflar da artmıştı. (Örnek temsilîdir.)
Miras Kalan Ev Satışı Masrafları (2026 Maliyet Tablosu)
“Bu evi satmak bana toplam kaça mal olur?” en çok merak edilen sorudur. Aşağıdaki tabloda kalemleri topladık. Rakamlar evin değerine göre değişir; tablo bir yol haritasıdır.
| Masraf Kalemi | Ne Zaman / Ne Kadar | Kim Öder |
|---|---|---|
| Mirasçılık belgesi | Noter ücreti (düşük, sabit kalem) | Mirasçılar |
| Veraset ve intikal vergisi | Yalnızca 2026 istisnasını (kişi başı 2.907.136 TL) aşan kısım için, %1’den başlayan oran | Mirasçılar |
| Tapu intikali (döner sermaye) | 2026’da yaklaşık 2.534 TL (intikalde %4 harç YOK) | Mirasçılar |
| DASK (deprem sigortası) | Konuta göre yıllık prim | Mirasçılar |
| Satışta tapu harcı | Satış bedeli üzerinden %2 alıcı + %2 satıcı (toplam %4) | Alıcı + satıcı (anlaşmaya göre) |
| Emlakçı komisyonu | Pazarlığa bağlı (varsa) | Genelde satıcı/alıcı |
| Dava masrafı (yalnızca Yol B) | Başvuru harcı, bilirkişi, keşif, gider avansı, avukatlık + açık artırmada değer erimesi (~%15) | Başta açan, sonra paylar oranında |
Miras Kalan Ev Satışı Ne Kadar Sürer?
Süre, hangi yolda olduğunuza bağlıdır. Aşağıdaki çizelge ortalama/tahmini değerlerdir; mahkeme yoğunluğu, taraf sayısı ve itirazlara göre değişir.
Süreyi uzatan tipik sebepler: yurt dışındaki mirasçıya tebligat, küçük/kısıtlı mirasçı için mahkeme izni, eksik taraf gösterme ve kıymet takdirine itirazlar.
Özel Durumlar: Her Senaryonun Bir Çözümü Var
Mirasçı Yurt Dışında Yaşıyorsa
Türkiye’ye gelmesine gerek yoktur. Bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğunda ya da yabancı noterde, apostil şerhli ve yeminli tercümeli, “taşınmaz satışı” yetkisini açıkça içeren bir vekâletname düzenler; Türkiye’deki vekili tüm işlemleri yürütür. (Mirasçılardan biri yabancı uyrukluysa veraset ilamı mahkemeden alınır.)
Mirasçı 18 Yaşından Küçük veya Kısıtlıysa
Küçük ya da kısıtlı bir mirasçının payı satılmadan önce vasi/kayyım atanması ve Sulh Hukuk Mahkemesinden (vesayet makamı) izin alınması zorunludur (TMK m.462). İzinsiz yapılan satış geçersizdir.
Miras Borçluysa (Borca Batık Tereke)
Ev satılıp para elinize geçmeden önce borç riskini değerlendirin. Mirasçı, mirasçı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde mirası reddedebilir (TMK m.605-606). Vefat eden ölüm anında açıkça borca batıksa, 3 ay geçse bile “hükmen reddi miras” istenebilir. Ayrıntı için Reddi Miras Dilekçe Örneği ve Borca Batık Miras Kabul Edilirse Ne Olur? yazılarımıza bakın.
Evde Mirasçılardan Biri Oturuyorsa
Evde tek başına oturan ve geliri tek başına kullanan mirasçıdan, diğer mirasçılar ecrimisil (haksız kullanım/kira tazminatı) talep edebilir ve geriye dönük 5 yıllık tazminat isteyebilir; önce ihtarname çekilir, sonra ecrimisil davası açılır. Oturan kişi de ortak malik olduğundan kiracı gibi kolayca tahliye edilemez; kalıcı çözüm, ecrimisil ile birlikte yürütülen izale-i şuyu davasıyla satıştır.
Vefat Edenin Sağlığında Yaptığı Şüpheli Devirler (Muris Muvazaası)
Bazen miras bırakan, sağlığında diğer mirasçılardan mal kaçırmak için bir yakınına “satış” gibi gösterip aslında bağışladığı bir evi devretmiş olabilir. Bu, muris muvazaasıdır ve geçersizdir; mirasçılar tapu iptal-tescil davası açabilir ve bu hak zamanaşımına tabi değildir. Konuyu Muvazaa Davaları ve Muris Muvazaası yazımızda ele aldık.
Miras Payımı (Hissemi) Başkasına Satabilir miyim?
Çok sorulan bir soru. Cevap, yukarıdaki “elbirliği–paylı” ayrımına dayanır:
- Elbirliği mülkiyetinde evin somut bir “payını” (örneğin “şu dairenin 1/4’ünü”) dışarıdan bir yabancıya tek başınıza satamazsınız; çünkü belirli bir pay yoktur.
- Bunun yerine, terekedeki tüm hak ve borçları içeren soyut miras payınızı noterde başka birine devredebilirsiniz (TMK m.677-678). Ancak üçüncü kişiye devirde diğer mirasçıların önalım (şufa) hakkı doğabilir.
- Pratik yol: Önce paylı mülkiyete geçilirse, belirli payınızı (1/4 gibi) tek başınıza satabilirsiniz — yine diğer paydaşların yasal önalım hakkıyla.
Pay devri ve önalım hakkı teknik konulardır; yanlış yapılan bir devir iptal davasına yol açabilir. Bu nedenle işlemi bir avukatla yürütmeniz önerilir.
En Sık Yapılan Hatalar (Kırmızı Bayraklar)
- “Veraset ilamım var, hemen satarım” sanmak: İntikal (tescil) yapılmadan rızai satış geçersizdir. Önce intikal, sonra satış.
- 4 aylık veraset-intikal vergisi beyanını kaçırmak: Ceza doğar ve ilişik kesilmeden intikal/satış yapılamaz.
- İntikal yapmadan kapora/satış bedeli almak: Hukuken risklidir; alıcı da siz de mağdur olabilirsiniz.
- Borçlu miras şüphesinde 3 aylık reddi miras süresini kaçırmak: Süre geçince miras kabul edilmiş sayılır; borçlardan kişisel malınızla sorumlu olabilirsiniz.
- Elbirliği mülkiyetinde tek başına satışa kalkışmak: Diğer mirasçıların onayı olmadan ev ya da “pay” yabancıya satılamaz.
- İzale-i şuyu davasında tüm mirasçıları taraf göstermemek: Dava sürüncemede kalır.
- Küçük/kısıtlı mirasçının payını mahkeme izni almadan satmak: İşlem geçersiz olur.
- Açık artırmada kıymet takdirine 7 gün içinde itiraz etmemek: Ev piyasa değerinin altında gidebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Miras kalan ev satılınca vergi ödenir mi?
Miras yoluyla edindiğiniz evi sattığınızda değer artış kazancı (gelir) vergisi ödemezsiniz; tapuyu üzerinize aldığınız gün satsanız bile bu vergi doğmaz. Ancak satış tamamen vergisiz değildir: satışta tapu harcı (%2 alıcı + %2 satıcı), satıştan önce ise veraset-intikal vergisi söz konusudur. Aynı yıl birden fazla taşınmaz satarsanız veya bir kardeşinizin payını parayla alıp satarsanız vergi gündeme gelebilir.
Miras kalan evde “5 yıl bekleme” kuralı geçerli mi?
Hayır. 5 yıl içinde satışta vergi doğuran kural yalnızca parayla satın alınan evler içindir. Miras (ve bağış) yoluyla edinilen taşınmazlar bu kuralın tamamen dışındadır; istediğiniz an, hatta tapuyu aldığınız gün bile değer artış kazancı vergisi ödemeden satabilirsiniz.
Miras kalan evi tek bir mirasçı tek başına satabilir mi?
Hayır. Miras kalan ev mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak geçer ve satış için tüm mirasçıların oybirliğiyle tapuda imza atması gerekir. Tek bir mirasçı bile imza vermezse rızai satış yapılamaz; bu durumda izale-i şuyu davasıyla mahkeme yoluyla satış istenir.
Mirasçılardan biri satışa yanaşmazsa ev nasıl satılır?
Diğer mirasçılardan herhangi biri (en küçük pay sahibi bile) ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur; anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Mahkeme genelde açık artırmayla satışa karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Karşı çıkan mirasçı satışı engelleyemez, yalnızca süreci uzatır.
Miras kalan evi satmak için önce intikal (tapu devri) zorunlu mu?
Rızai (anlaşmalı) satış için evet. Tapu hâlâ vefat eden kişi adına görünürken mirasçılar evi devredemez; önce mirasçılık belgesi ve vergi ilişiğiyle ev mirasçılar adına intikal ettirilmelidir. İntikal ve satış aynı gün art arda yapılabilir. İstisna: izale-i şuyu davasıyla mahkeme satışında ev, intikal yapılmadan veraset ilamıyla açık artırmaya çıkarılabilir.
Miras kalan evi satmak için hangi belgeler gerekir?
Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), mirasçıların kimlikleri, tapu bilgisi, veraset-intikal vergisi ilişik (borcu yoktur) yazısı ve binada zorunlu DASK gerekir. Satış aşamasında güncel emlak rayiç/değer belgesi de istenir. Yurt dışındaki mirasçı için konsolosluktan, taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren apostilli vekâletname gerekir.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer?
Mahkemenin iş yüküne, taraf sayısına ve bilirkişi/keşif işlemlerine göre değişmekle birlikte dava ortalama 8-18 ay sürer. Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu eliyle açık artırma aşaması ek 6 ay-1 yıl alabilir.
İzale-i şuyu davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartıdır. Anlaşamama son tutanağı alınmadan açılan dava usulden reddedilir.
Miras payımı (hissemi) dışarıdan birine satabilir miyim?
Elbirliği mülkiyetinde evin somut bir payını dışarıdan üçüncü kişiye tek başınıza satamazsınız. Soyut miras payınızı noterde devredebilirsiniz, ancak üçüncü kişiye devirde diğer mirasçıların önalım (şufa) hakkı doğabilir. Pratikte önce paylı mülkiyete geçilirse belirli payınızı (1/4 gibi) satabilirsiniz; bu durumda da diğer paydaşların yasal önalım hakkı vardır.
Mahkeme satışında (açık artırma) evi mirasçılar kendisi alabilir mi?
Evet. Açık artırma herkese açıktır; mirasçılar da ihaleye katılıp evi kendileri satın alabilir. Böylece ev aileden çıkmadan elde tutulabilir. Evi piyasa değerinin altında kaptırmamak için kıymet takdirine 7 gün içinde itiraz etmek ve ihaleye bizzat katılmak önemlidir.
Evde oturan kardeşimden kira (ecrimisil) isteyebilir miyim?
Evet. Evde tek başına oturan mirasçıdan diğer mirasçılar ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir ve geriye dönük 5 yıllık tazminat isteyebilir; önce ihtarname çekilir, sonra ecrimisil davası açılır. Oturan kişi de ortak malik olduğundan kiracı gibi kolayca tahliye edilemez; kalıcı çözüm izale-i şuyu davasıyla satıştır.
Mirasçılık belgesini (veraset ilamı) nereden alırım?
Klasik durumlarda (eş, çocuk, anne-baba gibi yasal mirasçılar) en pratik yol noterdir; noter UYAP sorgusuyla genelde yarım saat ile birkaç iş günü içinde belgeyi düzenler. Vasiyetname varsa, mirasçılardan biri yabancı uyrukluysa, gaiplik veya soybağı belirsizliği varsa belge yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır.
Bursa’da Miras Kalan Evinizi Satmak İçin Yanınızdayız
İster tüm mirasçılar farklı şehirlerde olsun, ister biri imza vermesin — veraset ilamından tapu satışına, izale-i şuyu davasından vergi sürecine kadar tüm yolu sizin için yönetiriz. Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
✍️ Bu içerik Av. Sümeyye Yüce tarafından hazırlanmıştır
Av. Sümeyye Yüce, Bursa Barosu’na kayıtlı avukat olup Yüce Hukuk Bürosu bünyesinde miras, ceza, iş, icra, aile ve gayrimenkul hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir. Avukat profilini görüntüleyin →
⚖️ Hukuki destek için ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz. • Son güncelleme: 23 Haziran 2026