Kiracı Tahliye Süreci 2026: Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Gayrimenkul sektörü ve kira piyasasında yaşanan hızlı değişimler, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkilerin hukuki boyutunu her zamankinden daha önemli bir hale getirmiştir. Günümüzde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında kiracı tahliye süreci gelmektedir. Gerek mülkünü kendi ihtiyacı için kullanmak isteyen gerekse yasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracısına karşı haklarını arayan mülk sahipleri, sıklıkla kiracı nasıl çıkarılır sorusuna yanıt aramaktadır.

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiraları, geçmişte uzun yıllar boyunca yürürlükte kalan tarihî 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmekteydi. Ancak bu kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla 2026 yılı itibariyle kira sözleşmeleri, tahliye nedenleri, kiracı ve ev sahibi hakları tamamen Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddeleri arasındaki emredici hükümlerle idare edilmektedir.

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümü, dava şartı arabuluculuk süreçleri ve güncel yargı uygulamaları hakkında daha detaylı yasal analizlere ulaşmak için Kira Uyuşmazlıkları 2026 rehberimizi inceleyebilir; kira sözleşmelerinin temel hukuki niteliklerini öğrenmek için ise Kira Hukuku Rehberi yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracı Tahliye Süreci Nedir ve Hangi Durumlarda Başlar?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği çift tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Tahliye süreci, bu sözleşmesel ilişkinin kanunda sınırlı olarak sayılan nedenlerden birine dayanılarak sonlandırılması ve taşınmazın boşaltılması sürecidir.

Tahliye Sebepleri Nelerdir? (TBK ve Güncel Yargıtay Kararları)

Türk kira hukukunda “sınırlı sayı” (numerus clausus) ilkesi geçerlidir. Yani, bir ev sahibinin kiracısını keyfi olarak “sözleşme süresi bitti” gerekçesiyle mülkten çıkarması mümkün değildir. Günümüz mevzuatına göre başlıca tahliye nedenleri şunlardır:

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi (TBK m. 350/1),
• Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi (TBK m. 350/2),
• Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi (TBK m. 351),
• Kiracının yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermiş olması (TBK m. 352/1),
• Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmesi (TBK m. 352/2),
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m. 352/3).

Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Farkları

TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme, aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Ev sahibi sadece “sözleşme bitti” diyerek mülkü boşaltamaz.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? (2026 Ortalama Süreler)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren getirilen zorunlu arabuluculuk sistemiyle, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 2026 yılı yargı yükü dikkate alındığında, bir tahliye davası yerel mahkemede 8 ila 14 ay, İstinaf ve Yargıtay süreçleriyle birlikte toplamda 1.5 ila 2 yıla kadar uzayabilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Uygulamada ev sahiplerinin elini en çok güçlendiren hukuki enstrüman, yasal şartlara uygun olarak düzenlenmiş bir tahliye taahhüdüdür.

Geçerlilik Şartları Nelerdir?

1. Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhütler geçersizdir.
2. Serbest İrade: Kiracının baskı altında kalmadan imzalamış olması gerekir.
3. Sonradan Düzenlenme Şartı: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir. Mülkün tesliminden sonra imzalanmalıdır.
4. Belirli Bir Tarih İçermelidir: Gün, ay ve yıl net olarak yazılmalıdır.

Noter Onaylı vs Basit Yazılı Taahhütname Farkları

Basit yazılı taahhütnamede kiracı “Bu imza bana ait değil” diyerek itiraz edebilir, bu da süreci uzatır. Ancak noter onaylı taahhütlerde imza inkarı yapılamadığından, İcra ve İflas Kanunu’na göre belge kesin delil teşkil eder ve tahliye çok daha hızlı sonuçlanır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Ev sahibi kendisi, eşi veya çocukları için mülke ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu mahkemede ispatlanmalıdır. Sadece “evi satacağım” gerekçesiyle ihtiyaç iddiasında bulunulamaz.

3 Yıl Yeniden Kiraya Verme Yasağı

Kiracısını “ihtiyacım var” diyerek çıkaran ev sahibi, mülkü haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Aksi halde, eski kiracıya 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Kira Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra dairesinden Örnek No: 13 ödeme emri (Kira borcu ve tahliye talepli icra takibi) başlatılması en etkili yoldur. Borçluya 30 gün ödeme süresi verilir. Bu sürede borç ödenmezse icra mahkemesinde tahliye davası açılır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK Madde 347)

TBK m. 347’ye göre ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekmek koşuluyla hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Unutulmamalıdır ki 1 yıllık bir sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, 11. yılın sonunda dolar.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci olmadan açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle direkt usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşılan tahliye tarihi ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir ve doğrudan icra edilebilir.

Kiracı Hakları ve Depozito İadesi

Kira depozitosu (güvence bedeli) 3 aylık kira bedelini aşamaz. Ev sahibi depozitoyu kendi hesabında tutamaz, vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Mülke hor kullanımdan doğan bir zarar verilmemişse, sözleşme sonunda depozito kiracıya aynen iade edilmek zorundadır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan karmaşık hukuki süreçlerin yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi adına profesyonel bir destek almak için Yüce Hukuk Bürosu uzman avukat kadrosu ile her zaman yanınızdadır.