Bursa İzale-i Şuyu Avukatı: Miras Kalan Malların Paylaşımı (Ortaklığın Giderilmesi)

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? 2026 Güncel Rehber

Anne veya babadan kalan bir miras, başlangıçta bir güvence gibi görünse de zamanla kardeşler ve akrabalar arasında içinden çıkılmaz bir “hisseli tapu” krizine dönüşebilir. Bir taraf malı satıp nakde çevirmek isterken, diğer tarafın imzaya yanaşmaması veya hissesine karşılık fahiş bedeller talep etmesi Türkiye’de en sık karşılaşılan hukuki tıkanıklıklardan biridir.

Eğer veraset ilamınızı çıkardıysanız ve ortaklar arasında anlaşma sağlayamıyorsanız, malınızı yıllarca atıl bırakmak zorunda değilsiniz. Hukuk sistemimiz, Bursa miras avukatı aracılığıyla açılacak bir Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ile bu düğümü kesin olarak çözer.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı (hisseli) veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık durumunu mahkeme kararıyla sona erdirip, her bir ortağın kendi payını müstakil olarak (aynen veya paraya çevirerek) almasını sağlayan bir davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 698 uyarınca, hukuki bir zorunluluk olmadıkça hiç kimse bir malda hisseli kalmaya zorlanamaz.

Bu dava bir “cezalandırma” davası değildir; aksine, kilitlenmiş bir sistemi açan ve herkesin hakkını teslim eden bir tasfiye sürecidir.

Davayı Kimler Açabilir ve Kime Karşı Açılır? (Taraflar)

Bu davanın en kritik kuralı şudur: Hisse oranınızın hiçbir önemi yoktur. * İster %99 hisse sahibi olun, isterseniz sadece %1’lik (örneğin 1/128) payınız olsun; diğer ortakların rızası veya onayı aranmaksızın bu davayı tek başınıza açabilirsiniz.

• Dava, tapuda (veya veraset ilamında) adı geçen diğer tüm ortaklara (hissedarlara) karşı açılmak zorundadır. Ortaklardan biri dahi davaya dahil edilmezse dava usulden tıkanır. Vefat eden ortaklar varsa, onların da mirasçıları tespit edilip davaya taraf yapılmalıdır.

Dava Öncesi Zorunlu Şart: Dava Şartı Arabuluculuk (Önemli Güncelleme)

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasa değişikliği ile ortaklığın giderilmesi davalarında sistem tamamen değişti. Artık doğrudan adliyeye gidip dava açamıyorsunuz.

Dava açmadan önce Arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabulucu, tüm ortakları (veya avukatlarını) bir masaya davet ederek “Mahkemeye gitmeden, masraf yapmadan bu malı kendi aranızda satıp paylaşmak ister misiniz?” diye sorar. Eğer ortaklar anlaşamazsa, arabulucu bir “Anlaşamama Tutanağı” düzenler. İzale-i şuyu davası ancak bu tutanakla birlikte açılabilir.

Mahkeme Ortaklığı Hangi Yollarla Giderir? (İki Temel Çözüm)

Hakim, davayı kabul ettikten sonra malın durumuna ve tarafların talebine göre iki çözüm yolundan birine hükmeder:

1. Aynen Taksim Suretiyle Paylaşım (Malın Bölünmesi)

Eğer ortadaki mal fiziksel ve hukuki olarak bölünmeye uygunsa (örneğin Karacabey’de 100 dönümlük büyük bir tarla), mahkeme bu tarlayı hissedar sayısı kadar parçaya böler. Herkese kendi sınırları çizilmiş müstakil bir tapu verilir.

• Engel Durumları: Malın bölünmesi değerinde çok büyük bir kayba yol açacaksa veya belediyenin imar planları (örn. “burası 5 dönümden küçük parçalara ayrılamaz” kuralı) bölünmeye izin vermiyorsa bu yöntem uygulanamaz.

2. Satış Suretiyle Paylaşım (İhale Yolu)

Bölünmesi imkansız olan mallarda (örneğin Nilüfer’de bir apartman dairesi, bir dükkan veya bir otomobil), mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Dosya Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğuna (veya İcra Dairesine) gönderilir. Mal açık artırmayla satılır ve elde edilen nakit bedel, masraflar düşüldükten sonra tapudaki hisseleri oranında ortakların banka hesaplarına yatırılır.

Kritik Sorun: Arsa Ortak Ama Üzerindeki Ev/Ağaç Benimse Ne Olacak?

Türkiye’deki izale-i şuyu davalarının en çok kilitlendiği nokta burasıdır. Hukuktaki adıyla “Muhdesatın Aidiyeti İddiası”.

• Sorun: “Dedemizden kalan arsa 5 kardeşin ortak malı ama o arsanın üzerine 10 yıl önce 3 katlı evi ben kendi cebimden yaptırdım. Şimdi arsa satılırken evin parası da mı 5’e bölünecek?”

• Çözüm: Böyle bir durumda, evi (veya zeytin ağaçlarını) yapan kişi, izale-i şuyu davası sırasında itiraz eder ve Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası adında ayrı bir dava açar. Asıl mahkeme bu davanın sonucunu “bekletici mesele” yapar. İspatlanması halinde mal satıldığında; sadece arsanın değeri 5’e bölünür, evin değeri ise (satış bedeli içindeki oranı hesaplanarak) doğrudan evi yapan kişiye verilir.

Açık Artırma (İhale) Süreci Nasıl İşler? Mal Ucuza mı Gider?

Halk arasındaki “İzale-i şuyu davasında mallar yok pahasına devlete gidiyor” inancı doğru değildir, ancak ihalenin teknik kurallarına dikkat edilmezse zarara uğrama riski vardır.

Sadece Ortaklar Arasında Satış Mümkün mü?

Eğer tüm ortaklar mahkemede oybirliği ile anlaşıp “Malımız dışarıdan yabancılara satılmasın, sadece hissedarlar ihaleye girsin” derse, açık artırma dışarıya kapatılır ve mal sadece aile/ortaklar arasında ihale edilir. Bir kişi bile itiraz ederse ihale herkese açık yapılır.

İhalede %50 Kuralı ve Kıymet Takdirine İtiraz

Satış aşamasında devletin atadığı bilirkişiler malın güncel rayiç bedelini (Kıymet Takdiri) belirler. Eğer rakam size düşük gelirse bu rapora itiraz hakkınız vardır. İhale başladığında ise açılış bedeli, belirlenen değerin %50’sidir. Yani 10 Milyon TL değerindeki bir ev 5 Milyon TL’den ihaleye çıkar. Açık artırmada en yüksek teklifi veren malı alır. Hissedarlar ihaleye girip malı kendileri almak isterlerse, kendi hisseleri oranında teminat yatırmaktan muaf tutulurlar.

Dava Masraflarını, Harçları ve Avukatlık Ücretini Kim Öder?

İzale-i şuyu davalarında masraf sistemi çok adildir:

1. Davayı açan ortak, başlangıçtaki mahkeme harçlarını, bilirkişi ve keşif ücretlerini cebinden peşin öder.

2. Dava sonuçlanıp mal satıldığında, elde edilen toplam havuzdan önce tüm mahkeme masrafları ve her iki tarafın avukatları için hükmedilen yasal vekalet ücretleri kesilir.

3. Geriye kalan net para, hisseleri oranında herkese dağıtılır. Yani davayı siz açsanız bile, günün sonunda davanın masrafını herkes payı oranında ödemiş olur.

İzale-i Şuyu Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında kesin yetki kuralı vardır:

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

• Yetkili Mahkeme: Paylaşılacak taşınmazın (gayrimenkulün) bulunduğu yer mahkemesidir. (Örneğin; mirasçılar İstanbul’da yaşasa bile, miras kalan tarla Bursa Mudanya’daysa, dava Mudanya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır.) Taşınır mallarda (araç, banka hesabı) ise miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Gerçek Hayattan İzale-i Şuyu Senaryoları (Örnek Olaylar)

Senaryo 1: Evden Çıkmayan ve İmzaya Yanaşmayan Kardeş

Babadan kalan evde yıllardır oturan ağabey, evin satılmasına şiddetle karşı çıkar. Diğer 3 kardeş tapuda hisse sahibi olmalarına rağmen evden faydalanamazlar. Ağabey imza vermediği için ev emlakçı aracılığıyla satılamaz.

• Kardeşler izale-i şuyu davası açar. Mahkeme evin satışına karar verir. İhale yapılıp ev yeni sahibine satıldığında, yeni malik ağabeyi evden tahliye eder. Kardeşler yıllardır alamadıkları miras paylarını nakit olarak banka hesaplarına alırlar.

Senaryo 2: Yurt Dışındaki Ulaşılamayan Hissedar

Dede yadigarı tarlaya bir müteahhit kat karşılığı inşaat yapmak ister. Ancak 12 ortaktan biri 20 yıl önce Almanya’ya gitmiş ve bir daha haber alınamamıştır.

• Diğer 11 ortak ortaklığın giderilmesi davası açar. Mahkeme, ulaşılamayan kişiye gazetede ilan yoluyla (ilanen tebligat) davayı duyurur. Süreç işler, tarla satılır. 11 ortak parasını alır, Almanya’daki kişinin payı ise onun adına devlet bankasında açılan bir hesaba (nemalandırılmak üzere) yatırılır. Arsa temizlenmiş olarak yeni alıcısına geçer.