Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası 2026: En Güncel Rehber

Günümüzde, gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar her zamankinden daha sık gündeme gelmektedir. Bu uyuşmazlıkların en temelinde ise, mülk sahiplerinin çeşitli nedenlerle sözleşmeyi sonlandırmak istemesi ve kiracının tahliyesini talep etmesi yatmaktadır. Gerek ev sahibinin taşınmaza kendi ihtiyacı olması gerekse kiracının yasal yükümlülüklerini, özellikle de kira ödemelerini yerine getirmemesi, hukuki bir sürecin başlamasını kaçınılmaz kılar. Bu rehberde, 2026 yılı itibarıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Yargıtay uygulamaları ışığında kira sözleşmesinin feshini ve tahliye davası süreçlerini adım adım inceleyeceğiz.

Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir? Tahliye Davası ile İlişkisi

Kira sözleşmesinin feshi, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin, kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanarak sona erdirilmesidir. Çoğu zaman fesih süreci, mülk sahibinin gayrimenkulüne yeniden kavuşması amacıyla açılan tahliye davası ile sonuçlanır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer? (Bildirim ve Dava Yolu)

Kira sözleşmeleri, genel olarak iki yolla sona erebilir: Bildirim yoluyla fesih ve dava yoluyla fesih. Bildirim yoluyla fesih, belirli veya belirsiz süreli sözleşmelerde, kanunda öngörülen sürelere uyularak karşı tarafa çekilen bir ihtarname ile gerçekleşir. Dava yoluyla fesih ise, kanunda açıkça sayılan (örneğin; kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yeniden inşa gibi) haklı bir nedene dayanılarak mahkemeden sözleşmenin sonlandırılmasının ve mülkün tahliyesinin talep edilmesidir.

Tahliye Davası Nedir? Kiraya Veren ve Kiracı Hakları

Tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibinin), kiracıyı mülkten yasal yollarla çıkarmak amacıyla açtığı davadır. TBK Madde 354, tahliye sebeplerinin sınırlı olduğunu açıkça belirtir: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Yani ev sahibi keyfi olarak tahliye isteyemez; tahliye talebi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan geçerli sebeplere (numerus clausus ilkesi) dayanmak zorundadır. Kiracı da bu süreçte, kendisine yöneltilen iddiaların haksız olduğunu ispatlayarak savunma hakkını kullanabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda profesyonel bir destek almak için Bursa Gayrimenkul Avukatı sayfamızı inceleyebilir ve haklarınızı güvence altına alabilirsiniz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Özel Kurallar (TBK Hükümleri)

Türk Borçlar Kanunu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” için daha sıkı koruyucu hükümler öngörmüştür. Özellikle tahliye sebepleri, bildirim süreleri ve kira artış oranları bu hükümlerle sıkı bir şekilde sınırlandırılmıştır. Eski mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dan devralınan koruyucu felsefe günümüz TBK’sında da devam etmekte olup; 10 yıllık uzama süresi dolmadan, kanunda belirtilen haklı bir neden olmaksızın kiracının tahliyesi kural olarak mümkün değildir.

Tahliye Davası Sebepleri Nelerdir? (Kiraya Veren Açısından)

Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen belirli sebeplere dayanması şarttır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini zamanında ödemektir. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşer. TBK Madde 315 uyarınca, kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar edebilir. Bu 30 günlük yasal süre içinde borç ödenmezse, kira sözleşmesi feshedilebilir.

Bu süreç genellikle İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269 kapsamında yürütülür. Kanuna göre icra dairesinden gönderilen ödeme emrinde, borçluya yedi gün içinde itiraz etme ve otuz gün içinde ödeme yapma süresi verilir. İhtar süresi bitmeden açılan tahliye davaları usulden reddedileceği için sürelerin takibi çok önemlidir. Detaylar için Bursa İcra Avukatı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

TBK Madde 352/2 uyarınca kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine “iki haklı ve yazılı ihtar” gönderilmesine neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların haklı sayılabilmesi için, kiranın muaccel (ödenmesi gereken) hale gelmiş olması ve ihtarın ödeme yapılmadan önce kiracıya ulaşmış olması gerekir.

İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası (Kendisi, Eşi, Çocukları İçin)

TBK Madde 350, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde tahliye davası açılabileceğini düzenler. Mahkeme, Yargıtay içtihatları doğrultusunda bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını detaylıca inceler. Henüz doğmamış veya yazlık gibi geçici bir kullanım amacı taşıyan istekler genellikle mahkemelerce “samimi ve sürekli bir ihtiyaç” olarak görülmez.

Sözleşmeye Aykırılık ve Komşulara Rahatsızlık Nedeniyle Tahliye

TBK Madde 316 gereği kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, kiraya veren en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar eder. (Örneğin, konutu işyeri olarak kullanmak veya izinsiz alt kiraya vermek). Aykırılık giderilmezse tahliye davası açılabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi

TBK Madde 352/1‘e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte mülkü boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.

Ancak burada çok önemli bir hukuki koruma mevcuttur: Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 194. Bu maddeye göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez.” Yargıtay uygulamalarına göre, eğer kiralanan yer bir aile konutu ise ve tahliye taahhütnamesinde her iki eşin rızası (imzası) yoksa, verilen taahhüt geçersiz sayılabilmektedir.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinin Feshi (TBK 347)

TBK Madde 347‘ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitiminden sonra sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar. Ancak bu uzama süresi 10 yılı doldurduktan sonra, kiraya veren herhangi bir haklı sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Geçmiş dönemlere ait ve mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendiren eski davalar veya tapu uyuşmazlıkları hakkında bilgi için Tapu İptal ve Tescil Davası rehberimize göz atabilirsiniz.

Yeni Malik (Satın Alan Kişi) Nedeniyle Tahliye

TBK Madde 351, kiralananı sonradan edinen yeni malikin, kendisinin, eşinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle, mülkü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, altı ay sonra tahliye davası açabileceğini belirtir. Alternatif olarak, yeni malik mevcut sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde de doğrudan dava açma hakkını kullanabilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye sürecinin hukuki olarak doğru bir şekilde yürütülmesi, usul hataları nedeniyle davanın reddedilmemesi için son derece kritiktir.

Tahliye Davası Açma Şartları ve Zorunlu Süreler

Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve kanunda belirlenmiş dava açma süreleri vardır. İhtiyaç sebebiyle tahliyede sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde, 10 yıllık uzamada ise üç ay önceden ihtar çekilmesi gibi kurallara sıkı sıkıya uyulmalıdır. Süreler kamu düzeninden sayıldığından, bir günlük gecikme dahi hak kaybına yol açar.

İhtarname ve Bildirim Şartları (30 Gün, 10 Gün, 3 Ay)

Temerrüt nedeniyle gönderilen ihtarnamede kiracıya en az 30 gün ödeme süresi verilmelidir. Aykırılığın giderilmesi için çekilen ihtarda ise duruma göre bu süre değişebilir. 10 yıllık tahliyede ise fesih bildirimi üç ay önceden yapılmalıdır. Bu bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar ve ileride oluşabilecek inkar iddialarını engeller.

Tahliye Davası Nerede Açılır? (Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi)

Kira ilişkisinden doğan tüm tespit ve tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir.

Arabuluculuk Zorunluluğu ve Dava Dilekçesi Örnekleri

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu dava şartıdır. Bu kural 2026 yılında da katı bir şekilde uygulanmaktadır. Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta (3 hafta + 1 hafta uzatma) içinde sonuçlandırılır. Taraflar anlaşamazsa düzenlenen “Anlaşamama Son Tutanağı” ile birlikte mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan davalar “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir. Hukuki sürecinizi profesyonel bir destekle yürütmek için Bursa Avukat ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

İcra Yoluyla Tahliye (Tahliye Talepli İcra Takibi)

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda en etkili yollardan biri İİK Madde 269 uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır (Örnek No: 13). Kiracıya gönderilen ödeme emrinde 30 günlük ödeme süresi ve itiraza dair 7 günlük süre verilir. Borçlu itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden “itirazın kaldırılması ve tahliye” kararı talep edilir.

Tahliye Davası Süreçleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Dava sürecinin ne kadar süreceği ve dikkat edilmesi gereken usuli detaylar tarafların en çok merak ettiği konulardır.

Dava Ne Kadar Sürer? 2026 Ortalama Süreler ve Masraflar

Tahliye davalarının süresi, zorunlu arabuluculuk süreci, mahkemelerin iş yükü ve bilirkişi/keşif gibi araştırmalara bağlı olarak ortalama 1 ile 2 yıl arasında sürebilmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) aşaması da süreyi etkiler. Dava masrafları ise yıllık kira bedeli üzerinden nispi harç olarak hesaplanır.

Tahliye Kararı Sonrası İcra ve Zorla Tahliye

Mahkemeden tahliye kararı alındıktan sonra, bu karar icra dairesine verilerek İİK 26 maddesi ve devamına göre tahliye işlemi başlatılır. Kiracıya verilen 7 günlük yasal tahliye süresi içinde ev boşaltılmazsa, icra memurları ve kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla tahliye (yediemin deposuna eşyaların kaldırılması) gerçekleştirilir.

Kiracı Lehine Savunma ve İtiraz Yolları

Kiracılar, kendilerine yöneltilen haksız taleplere karşı, tahliye taahhüdünün irade sakatlığı ile (baskı altında veya sözleşme ile aynı gün boş tarihli) alındığını, ihtiyacın samimi olmadığını veya temerrüde düşmediklerini ispatlayarak savunma yapabilirler. Daha geniş bilgi için 2026 Bursa Kira Davaları yazımızı inceleyebilirsiniz.

3 Yıl Kuralı (İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Yeniden Kiraya Verme Yasağı)

İhtiyaç (veya yeniden inşa) sebebiyle tahliye edilen gayrimenkul, haklı bir neden olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. (TBK Madde 355) Aksi takdirde ev sahibi, eski kiracıya son kira yılı üzerinden en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetme Hakları

Sözleşmenin feshi sadece ev sahibine tanınmış bir hak değildir; kiracının da belirli durumlarda sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.

Kiracı Hangi Hallerde Sözleşmeyi Feshedebilir?

Kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen bir ayıp (örneğin çatının çökmesi, evin oturulamaz hale gelmesi) ortaya çıkar ve ev sahibi bunu uygun sürede gidermezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Önemli Sebeple Fesih ve Tahliye

TBK Madde 331 uyarınca, taraflar için kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği, öngörülemeyen olağanüstü durumların (önemli sebep) varlığında, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme feshedilebilir.

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. (TBK m.347). Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.

2026 Güncel Değişiklikler ve Yargıtay Kararları

Kira hukuku, hem mevzuat değişiklikleri hem de Yargıtay içtihatlarıyla sürekli güncellenen dinamik bir alandır.

En Sık Karşılaşılan Tahliye Davası Türleri ve Yargıtay Uygulaması

Günümüzde Yargıtay’ın en sık önüne gelen konulardan biri Tahliye Taahhütnameleridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, imza atılırken tarih kısmı boş bırakılmış olsa dahi, kiracı boş kağıda imza atmanın sonuçlarına katlanmak zorundadır (belgenin sonradan doldurulduğu iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır). Öte yandan, TMK madde 194 uyarınca “aile konutu” şerhi olmasa dahi, mülkün aile konutu olduğunu ispat eden eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir.

Kira Artış Oranları ve Fesih İlişkisi

1 Temmuz 2024 itibarıyla konutlardaki %25’lik kira artış sınırı kalkmış olup, kira artışları yasal sınır olan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına dönmüştür. Kiraya verenler, fahiş bedeller talep ederek kiracıyı tahliyeye zorlayamazlar. Sadece 5. yılın sonunda Kira Tespit Davası açılarak kira bedeli bölge rayiçlerine uyarlanabilir.

Pandemi Sonrası ve Ekonomik Koşullarda Tahliye Davaları

Artan kira bedelleri ile eski sözleşmelerdeki bedeller arasındaki makasın açılması, uyuşmazlıkları ve dolayısıyla 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk sürecini daha önemli hale getirmiştir. Güncel süreçte arabuluculukta “tahliye taahhüdü verilmesi” gibi uzlaşma modelleri de sıklıkla uygulanmaktadır.

Hukuki süreçlerinizin sağlıklı ilerlemesi için her adımda profesyonel danışmanlık almanız hak kayıplarınızı önleyecektir. Herhangi bir sorunuzda Yüce Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)