Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Hak Sahipliği 2026 (6306 Kanun)

Türkiye'nin deprem gerçeği ve yapı stoğunun durumu göz önüne alındığında, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen en kritik yasal düzenlemelerden biridir. Süreç, binaların yenilenmesi için önemli fırsatlar sunarken, eksik bilgi veya hatalı adımlar ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecinde malik ve kiracıların haklarını, karar alma mekanizmalarını ve itiraz yollarını 2026 güncel mevzuatı ışığında detaylandırıyoruz.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların tasfiye edilerek, güvenli ve modern yaşam alanlarına dönüştürülmesi sürecidir. Bu sürecin en temel kavramı ise "riskli yapı"dır.

Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark

Uygulamada sıklıkla karıştırılan iki kavram bulunmaktadır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen geniş bölgeleri ifade eder. Riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen tekil yapılardır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hangi Yapılar Riskli Sayılır?

Bir yapının riskli sayılabilmesi için belirli mühendislik kriterlerini karşılaması gerekir. Taşıyıcı sisteminde korozyon, beton dayanımında ciddi düşüş veya deprem yönetmeliklerine aykırı projelendirme gibi durumlarda, yapı ekonomik ömrünü tamamlamış kabul edilir ve riskli yapı statüsüne alınır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Kim Başvurabilir?

Riskli yapı tespiti, maliklerden yalnızca birinin başvurusu ile yapılabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara (yapı denetim firmaları, üniversiteler, laboratuvarlar) tapu fotokopisi ve kimlik belgesi ile başvurmak yeterlidir. Çoğunluk kararına gerek yoktur.

Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı: Hangisi Ne Anlama Gelir?

Bu ayrım pratikte önemlidir: riskli yapı tespiti tek bir malikin başvurusuyla başlatılabilirken, riskli alan ve rezerv yapı alanı ilanları idari kararlara dayanır ve iptal davası yolu idare mahkemesidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Süreç

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Riskli Yapıdır" şerhi işlenir. Bu şerh, maliklere tebliğ edildiği andan itibaren hukuki süreç ve süreler işlemeye başlar.

Riskli Yapı Raporuna Nasıl İtiraz Edilir? Süre Ne Kadar?

15 günlük sürenin kaçırılması halinde, riskli yapı tespiti kesinleşir ve itiraz hakkı düşer. İtirazlar, Bakanlıkça oluşturulan ve üniversite öğretim üyelerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenir.

İtiraz Reddedilirse Ne Olur? Yıkım Zorunlu mu?

İtirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra maliklere yapının yıktırılması için en fazla 60 gün, ardından gerekirse ek olarak 30 gün süre verilir. Verilen süreler içinde yıkım maliklerce gerçekleştirilmezse, mülki amirler tarafından zorla yıkım işlemi yapılır.

Güçlendirme Mümkün mü, Şartları Neler?

Yıkım kararına rağmen binanın güçlendirilmesi mümkündür. Ancak bunun için yıkım süresi içinde maliklerin beşte dördü (4/5) çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ilgili belediyeden ruhsat alınması zorunludur.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Kimdir ve Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşümde hak sahipliği sadece tapuda ismi yazan kişilerle sınırlı değildir. Kanun, o yapıda yaşayan veya hak iddia eden farklı gruplar için çeşitli güvenceler öngörmüştür.

Tapu Malikleri, Hisseli Malikler ve Kiracıların Hakları

Tapu malikleri, yeni projeden arsa payları oranında bağımsız bölüm talep etme hakkına sahiptir. Kiracılar ise mülkiyet hakkına sahip olmasalar da, taşınma yardımı ve şartları taşıyorlarsa faiz destekli kredi kullanma hakkına sahiptirler.

Gecekondu, Kaçak Yapı ve Tapu Tahsis Belgeli Sahiplerin Durumu

Tapusu olmayan ancak tapu tahsis belgesine sahip olanlar veya hazine arazisi üzerinde yıllardır ikamet edenlerin durumu daha karmaşıktır. Bu kişiler, kentsel dönüşüm uygulamalarında enkaz bedeli talep edebilir veya belirli şartlarda projelere dahil edilebilir. İdarenin bu alanlardaki uygulamalarında mülkiyet haklarına yönelik haksız müdahaleler olduğunda ve taşınmaz fiilen elden çıktığında, süreç kamulaştırmasız el atma davası boyutuna taşınarak hak sahiplerinin mağduriyeti giderilebilir.

Hak Sahipliği Hesaplaması: Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Değeri

Yeni binada kimin, hangi daireyi veya dükkanı alacağı belirlenirken arsa payı temel ölçüttür. Ancak dairenin şerefiye bedeli (katı, cephesi, manzarası) de hesaplamada dikkate alınır.

Karar Alma Süreci ve Çoğunluk Kuralları (2026 Değişiklikleri)

Kentsel dönüşümde en çok uyuşmazlık yaşanan konu karar alma sürecidir. Yakın dönemde 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, karar alma mekanizmasını ciddi şekilde değiştirmiştir.

Salt Çoğunluk (%50+1) ve 2/3 Çoğunluk Arasındaki Fark

Eskiden riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın değerlendirilmesi için arsa payı bakımından üçte iki (2/3) çoğunluk aranırken, yeni düzenleme ile bu oran salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür. Artık arsa paylarının yarısından bir fazlasına sahip olan malikler, müteahhit seçimi ve sözleşme şartları hakkında bağlayıcı karar alabilirler.

Karara Katılmayan Maliklerin Hissesi Ne Olur? Satış Süreci

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter kanalıyla 15 günlük süre verilerek karara iştirak etmeleri ihtar edilir. Bu süre sonunda karara katılmayanların arsa payları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı onayı ile diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Diğer malikler almazsa, hisseler rayiç bedel üzerinden Bakanlıkça veya TOKİ tarafından alınır. Bu bedel tespiti aşamasında, malik haklarının tam korunması ve değerlemenin adil yapılması için kamulaştırma hukuku prensiplerindeki titizliğin idari işlemlerde de aranması, hak arama hürriyetinin temelidir.

Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecekler

Tapuda "Riskli Yapıdır" Şerhi: Binayı Satabilir, Kredi Kullanabilir misiniz?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Riskli Yapıdır" şerhi işlenir. Bu şerh malikleri en çok üç noktada etkiler.

• Satış: Şerh, satışı hukuken engellemez. Taşınmaz devredilebilir; ancak alıcı şerhi ve buna bağlı yıkım yükümlülüğünü de devralır. Bu durum alıcı bulmayı ve pazarlık gücünü fiilen zayıflatır.
• Konut kredisi: Bankalar riskli yapı şerhli taşınmazlara kural olarak konut kredisi ve ipotek tesis etmekten kaçınır. Alıcı nakit ödeyemiyorsa satış pratikte kilitlenir.
• Kira yardımı: Şerh sonrası anlaşmayla tahliye eden malik ve kiracılar, Bakanlıkça belirlenen tutar ve süre kadar kira yardımına başvurabilir. Güncel tutar ve başvuru şartları için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyuruları esas alınmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliyesi ve Süreler

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; ancak yapının tahliyesi ve yıkımı zorunlu hâle geldiği için sözleşmenin ifası imkânsızlaşır. Uygulamada izlenen sıra şudur:

1. Malik, kiracıya riskli yapı tespitini ve tahliye zorunluluğunu yazılı olarak bildirir.
2. Kiracı, taşınma yardımı başvurusunu ilgili müdürlüğe yapar.
3. Tahliye gerçekleşmezse elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir; gerekirse mülki amir kararıyla tahliye uygulanır.
4. Kiracının depozito ve peşin ödenmiş kira alacakları malikten talep edilebilir.

Müteahhitle Yapılacak Sözleşme: Kentsel Dönüşümün En Kritik Adımı

Salt çoğunlukla müteahhit seçildikten sonra imzalanacak sözleşme, sürecin geri kalanını belirler. Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşme çoğunlukla bir kat karşılığı inşaat sözleşmesidir ve o rehberdeki tüm koruma mekanizmaları burada da geçerlidir: noterde düzenleme şekli, tapuya şerh, aşamalı arsa payı devri ve net cezai şart.

Hak Sahiplerinin Destekleri, Süreç Sonrası ve Uyuşmazlıklar

Devlet, riskli yapı tahliyesini kolaylaştırmak amacıyla hak sahiplerine finansal destekler sunmaktadır.

Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Faiz Destekli Kredi Şartları

• Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen binalarda maliklere, Bakanlıkça belirlenen aylık tutarlarda ve azami 18 aya kadar kira yardımı yapılır.
• Taşınma Yardımı: Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine defaten (tek seferlik) taşınma yardımı ödenir.
• Faiz Desteği: Kendi evini yapmak isteyen malikler, bankalardan kentsel dönüşüm kredisi çektiklerinde devlet belirli oranlarda faiz desteği sağlar (Hem kira yardımı hem faiz desteği aynı anda kullanılamaz).

Tahliye Süreci, Yıkım ve İnşaat Aşamaları

Karar alındıktan sonra yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek tahliyesi sağlanır. Yıkım ruhsatı alındıktan sonra hafriyat kaldırılır ve yeni inşaat süreci başlar.

Yargı Yolu ve Mülkiyet Haklarının Korunması

Müteahhidin inşaata başlamaması, arsa paylarının hatalı satışı veya riskli yapı tespitindeki teknik usulsüzlükler idare mahkemelerinde iptal davasına ve asliye hukuk mahkemelerinde sözleşmenin feshi davalarına konu edilebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her somut olay kendi koşullarında değerlendirilmelidir.