İçindekiler
- Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Nedir?
- Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hangi Yapılar Riskli Sayılır?
- Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Kim Başvurabilir?
- Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Süreç
- Riskli Yapı Raporuna Nasıl İtiraz Edilir? Süre Ne Kadar?
- İtiraz Reddedilirse Ne Olur? Yıkım Zorunlu mu?
- Güçlendirme Mümkün mü, Şartları Neler?
- Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Kimdir ve Nasıl Belirlenir?
- Tapu Malikleri, Hisseli Malikler ve Kiracıların Hakları
- Gecekondu, Kaçak Yapı ve Tapu Tahsis Belgeli Sahiplerin Durumu
- Hak Sahipliği Hesaplaması: Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Değeri
- Karar Alma Süreci ve Çoğunluk Kuralları (2026 Değişiklikleri)
- Salt Çoğunluk (%50+1) ve 2/3 Çoğunluk Arasındaki Fark
- Karara Katılmayan Maliklerin Hissesi Ne Olur? Satış Süreci
- Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecekler
- Hak Sahiplerinin Destekleri, Süreç Sonrası ve Uyuşmazlıklar
- Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Faiz Destekli Kredi Şartları
- Tahliye Süreci, Yıkım ve İnşaat Aşamaları
- Yargı Yolu ve Mülkiyet Haklarının Korunması
- Sık Sorulan Sorular (SSS)
📋 Kısa Cevap:Kentsel dönüşümde riskli yapı hak sahipliği; 6306 sayılı Kanun kapsamında yapısı riskli olarak tespit edilen tapu malikleri, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin elde ettiği hukuki statüdür. Bu hak sahipliği; kira yardımı alma, yeniden yapım sürecinde %50+1 salt çoğunlukla karar verme ve yeni projeden bağımsız bölüm talep etme haklarını güvence altına alır.
Türkiye'nin deprem gerçeği ve yapı stoğunun durumu göz önüne alındığında, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen en kritik yasal düzenlemelerden biridir. Süreç, binaların yenilenmesi için önemli fırsatlar sunarken, eksik bilgi veya hatalı adımlar ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecinde malik ve kiracıların haklarını, karar alma mekanizmalarını ve itiraz yollarını 2026 güncel mevzuatı ışığında detaylandırıyoruz.Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Nedir?
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların tasfiye edilerek, güvenli ve modern yaşam alanlarına dönüştürülmesi sürecidir. Bu sürecin en temel kavramı ise "riskli yapı"dır.Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark
Uygulamada sıklıkla karıştırılan iki kavram bulunmaktadır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen geniş bölgeleri ifade eder. Riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen tekil yapılardır.6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hangi Yapılar Riskli Sayılır?
Bir yapının riskli sayılabilmesi için belirli mühendislik kriterlerini karşılaması gerekir. Taşıyıcı sisteminde korozyon, beton dayanımında ciddi düşüş veya deprem yönetmeliklerine aykırı projelendirme gibi durumlarda, yapı ekonomik ömrünü tamamlamış kabul edilir ve riskli yapı statüsüne alınır.Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Kim Başvurabilir?
Riskli yapı tespiti, maliklerden yalnızca birinin başvurusu ile yapılabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara (yapı denetim firmaları, üniversiteler, laboratuvarlar) tapu fotokopisi ve kimlik belgesi ile başvurmak yeterlidir. Çoğunluk kararına gerek yoktur.💡 Önemli Bilgi: Riskli yapı tespit masrafları başvuran malik tarafından karşılanır. Ancak, riskli yapı süreci kesinleştikten sonra bu masraf, diğer maliklerden arsa payları oranında talep edilebilir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Süreç
Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Riskli Yapıdır" şerhi işlenir. Bu şerh, maliklere tebliğ edildiği andan itibaren hukuki süreç ve süreler işlemeye başlar.Riskli Yapı Raporuna Nasıl İtiraz Edilir? Süre Ne Kadar?
⚠️ Kritik Süre: Riskli yapı tespitine itiraz, tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır. İtiraz, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili Belediyeye dilekçe ile yapılır.
15 günlük sürenin kaçırılması halinde, riskli yapı tespiti kesinleşir ve itiraz hakkı düşer. İtirazlar, Bakanlıkça oluşturulan ve üniversite öğretim üyelerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenir.İtiraz Reddedilirse Ne Olur? Yıkım Zorunlu mu?
İtirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra maliklere yapının yıktırılması için en fazla 60 gün, ardından gerekirse ek olarak 30 gün süre verilir. Verilen süreler içinde yıkım maliklerce gerçekleştirilmezse, mülki amirler tarafından zorla yıkım işlemi yapılır."Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikle malikler ile anlaşma sağlanması esastır."
- 6306 Sayılı Kanun M.6
Güçlendirme Mümkün mü, Şartları Neler?
Yıkım kararına rağmen binanın güçlendirilmesi mümkündür. Ancak bunun için yıkım süresi içinde maliklerin beşte dördü (4/5) çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ilgili belediyeden ruhsat alınması zorunludur.Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Kimdir ve Nasıl Belirlenir?
Kentsel dönüşümde hak sahipliği sadece tapuda ismi yazan kişilerle sınırlı değildir. Kanun, o yapıda yaşayan veya hak iddia eden farklı gruplar için çeşitli güvenceler öngörmüştür.Tapu Malikleri, Hisseli Malikler ve Kiracıların Hakları
Tapu malikleri, yeni projeden arsa payları oranında bağımsız bölüm talep etme hakkına sahiptir. Kiracılar ise mülkiyet hakkına sahip olmasalar da, taşınma yardımı ve şartları taşıyorlarsa faiz destekli kredi kullanma hakkına sahiptirler.Gecekondu, Kaçak Yapı ve Tapu Tahsis Belgeli Sahiplerin Durumu
Tapusu olmayan ancak tapu tahsis belgesine sahip olanlar veya hazine arazisi üzerinde yıllardır ikamet edenlerin durumu daha karmaşıktır. Bu kişiler, kentsel dönüşüm uygulamalarında enkaz bedeli talep edebilir veya belirli şartlarda projelere dahil edilebilir. İdarenin bu alanlardaki uygulamalarında mülkiyet haklarına yönelik haksız müdahaleler olduğunda ve taşınmaz fiilen elden çıktığında, süreç kamulaştırmasız el atma davası boyutuna taşınarak hak sahiplerinin mağduriyeti giderilebilir.Hak Sahipliği Hesaplaması: Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Değeri
Yeni binada kimin, hangi daireyi veya dükkanı alacağı belirlenirken arsa payı temel ölçüttür. Ancak dairenin şerefiye bedeli (katı, cephesi, manzarası) de hesaplamada dikkate alınır.📊 Arsa Payı Şerefiye Örneği:
- Mevcut Arsa Payı: 10/100
- Mevcut Daire Şerefiye Değeri: 2.000.000 TL
- Yeni Proje Maliyeti Katılımı: 500.000 TL
- Tahsis Edilecek Yeni Değer: Arsa payı ve şerefiye denkleştirmesi ile hesaplanmış bağımsız bölüm.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Destek AlınArsa payı hesaplamaları, sözleşme feshi ve müteahhit uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için uzman gayrimenkul avukatımızla görüşün.
Karar Alma Süreci ve Çoğunluk Kuralları (2026 Değişiklikleri)
Kentsel dönüşümde en çok uyuşmazlık yaşanan konu karar alma sürecidir. Yakın dönemde 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, karar alma mekanizmasını ciddi şekilde değiştirmiştir.Salt Çoğunluk (%50+1) ve 2/3 Çoğunluk Arasındaki Fark
Eskiden riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın değerlendirilmesi için arsa payı bakımından üçte iki (2/3) çoğunluk aranırken, yeni düzenleme ile bu oran salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür. Artık arsa paylarının yarısından bir fazlasına sahip olan malikler, müteahhit seçimi ve sözleşme şartları hakkında bağlayıcı karar alabilirler.Karara Katılmayan Maliklerin Hissesi Ne Olur? Satış Süreci
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter kanalıyla 15 günlük süre verilerek karara iştirak etmeleri ihtar edilir. Bu süre sonunda karara katılmayanların arsa payları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı onayı ile diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Diğer malikler almazsa, hisseler rayiç bedel üzerinden Bakanlıkça veya TOKİ tarafından alınır. Bu bedel tespiti aşamasında, malik haklarının tam korunması ve değerlemenin adil yapılması için kamulaştırma hukuku prensiplerindeki titizliğin idari işlemlerde de aranması, hak arama hürriyetinin temelidir.Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecekler
🧑⚖️ Gerçek Hayattan Senaryo (Bursa Nilüfer Örneği):Bursa Nilüfer'de kentsel dönüşüme giren 20 daireli bir apartmanda, çoğunluk bir müteahhitle anlaşmıştır. Ancak sözleşmede "inşaat tamamlama süresi" ve "gecikme cezası" net yazılmadığı için inşaat 3 yıl durmuş ve malikler mağdur olmuştur. İhtarname ve sözleşmenin geriye etkili feshi davalarıyla malikler haklarını aylar süren davalarla geri alabilmiştir. Sözleşmenin en başından uzman bir avukatla incelenmesi bu riski sıfıra indirir.
Hak Sahiplerinin Destekleri, Süreç Sonrası ve Uyuşmazlıklar
Devlet, riskli yapı tahliyesini kolaylaştırmak amacıyla hak sahiplerine finansal destekler sunmaktadır.Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Faiz Destekli Kredi Şartları
- Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen binalarda maliklere, Bakanlıkça belirlenen aylık tutarlarda ve azami 18 aya kadar kira yardımı yapılır.
- Taşınma Yardımı: Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine defaten (tek seferlik) taşınma yardımı ödenir.
- Faiz Desteği: Kendi evini yapmak isteyen malikler, bankalardan kentsel dönüşüm kredisi çektiklerinde devlet belirli oranlarda faiz desteği sağlar (Hem kira yardımı hem faiz desteği aynı anda kullanılamaz).
Tahliye Süreci, Yıkım ve İnşaat Aşamaları
Karar alındıktan sonra yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek tahliyesi sağlanır. Yıkım ruhsatı alındıktan sonra hafriyat kaldırılır ve yeni inşaat süreci başlar.Yargı Yolu ve Mülkiyet Haklarının Korunması
Müteahhidin inşaata başlamaması, arsa paylarının hatalı satışı veya riskli yapı tespitindeki teknik usulsüzlükler idare mahkemelerinde iptal davasına ve asliye hukuk mahkemelerinde sözleşmenin feshi davalarına konu edilebilir.Haklarınızı Güvence Altına AlınKentsel dönüşüm sözleşmelerinin incelenmesi, hisse satış iptali ve tespit itirazları için Yüce Hukuk Bürosu ile iletişime geçin. Profesyonel gayrimenkul avukatı desteği ile mülkünüzü koruyun.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Her somut olay kendi koşullarında değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşümde riskli yapı hak sahipliği, yapısı 6306 sayılı kanun kapsamında riskli bulunan taşınmaz üzerindeki hakları ifade eder. Hak sahipleri temelde tapu malikleridir. Ayrıca yapıda ikamet eden kiracılar ve intifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de taşınma yardımı gibi ikincil haklara sahip oldukları için hak sahibi statüsünde değerlendirilirler.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi, kararın tapu malikine tebliğ edildiği tarihten itibaren kesin olarak 15 gündür. İtiraz başvurusu, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (veya yetki verilmişse belediyeye) yazılı bir itiraz dilekçesi ile yapılır.
Evet, satılır. Yeni yasaya göre %50+1 salt çoğunlukla alınan yenileme veya müteahhit kararına katılmayan maliklere noterden 15 günlük ihtarname gönderilir. Bu sürede de karara imza atılmazsa, karara katılmayan malikin hissesi (arsa payı) Bakanlık gözetiminde açık artırma usulüyle öncelikle karara katılan diğer maliklere satılır.
Kiracılar mülkiyet iddia edemese de barınma hakkı kapsamında desteklenirler. Kiracıların en temel hakkı defaten (tek seferlik) taşınma yardımı almaktır. Ayrıca şartları taşımaları halinde, yeni bir ev almak istediklerinde kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan faiz destekli kredi imkanından da faydalanabilirler.
Eskiden 2/3 arsa payı çoğunluğu aranırken, 2023 sonunda yapılan 7471 sayılı kanun değişikliği ile bu oran %50+1 (salt çoğunluk) seviyesine indirilmiştir. Yani binadaki arsa paylarının yarısından bir fazlasına sahip olan malikler, hangi müteahhitle anlaşılacağı, sözleşme şartları ve binanın nasıl yeniden yapılacağı konusunda tüm apartmanı bağlayan nihai kararı alabilirler.
✍️ Bu içerik Av. Sümeyye Yüce tarafından hazırlanmıştır
Av. Sümeyye Yüce, Bursa Barosu’na kayıtlı avukat olup Yüce Hukuk Bürosu bünyesinde miras, ceza, iş, icra, aile ve gayrimenkul hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir. Avukat profilini görüntüleyin →
⚖️ Hukuki destek için ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz. • Son güncelleme: 21 Temmuz 2026
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Hak Sahipliği 2026 (6306 Kanun)