İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer? Aşama Aşama Takvim (2026)

Yayın tarihi: 25 Ağustos 2026  ·  Av. Sümeyye Yüce

“Kardeşimle anlaşamıyoruz, dava açsam ne kadar sürer?” Bu soruyu soran kişi genellikle iki şeyi merak eder: parasına ne zaman kavuşacağını, ya da oturduğu evden ne zaman çıkmak zorunda kalacağını. İkisi de meşru sorulardır ve ikisinin de cevabı aynı yerden başlar: ortaklığın giderilmesi davasında süre, tek bir rakam değildir.

İnternette gördüğünüz “6 ay” ya da “1 yıl” gibi cevaplar genellikle yalnızca ilk derece yargılamasını anlatır. Oysa elinize para geçmesi ya da tapunun el değiştirmesi için önce kararın kesinleşmesi, sonra satışın tamamlanması, sonra da paranın paylaştırılması gerekir. Aşağıda bu zincirin her halkasını gerçekçi sürelerle veriyoruz.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer? (Aşama Aşama Tablo)

1. Zorunlu Arabuluculuk: 3–4 Hafta

Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda — ortaklığın giderilmesi davası da bunlardandır — arabuluculuk dava şartıdır. Yani doğrudan mahkemeye gidemezsiniz; önce arabulucuya başvurup anlaşma sağlanamadığına dair son tutanağı almanız gerekir.

Bu aşama, sanılanın aksine süreci uzatan değil kısaltan bir adımdır. İki sebeple:

• Hızlıdır. Arabuluculuk süreci kanunen kısa tutulmuştur; toplantılar birkaç hafta içinde tamamlanır.
• Bazen gerçekten çözer. Paydaşlar masaya oturduğunda, “iki yıl sürecek ve satış masrafı çıkacak” gerçeğini gördükleri için anlaşma ihtimali yükselir. Anlaşırsanız dava hiç açılmaz.

2. Tebligat: Dosyanın Görünmez Saati

Ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların davalı gösterilmesi zorunludur. Bu bir usul inceliği değil, davanın kaderidir: bir tek paydaşa bile usulüne uygun tebligat yapılmazsa taraf teşkili tamamlanmaz ve mahkeme esasa giremez.

3. Keşif ve Bilirkişi: Sürenin Kalbi (4–10 Ay)

Dosyanın en uzun aşaması budur ve iyi anlaşılması gerekir. Mahkeme, ortaklığı iki yoldan biriyle giderebilir ve hangisinin mümkün olduğunu ancak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler:

• Aynen taksim: Taşınmaz fiilen bölünüp paydaşlara dağıtılabiliyorsa tercih edilir. Kanunun asıl tercihi budur.
• Satış suretiyle paylaşım: Bölünme mümkün değilse ya da bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa taşınmaz satılır, bedeli paylara göre dağıtılır.

Bir daire, küçük bir arsa ya da tek bir dükkân uygulamada neredeyse hiçbir zaman aynen taksim edilemez. Bu yüzden şehir içi konut dosyalarında sonuç genellikle satıştır. Buna karşılık büyük bir tarla ya da çok parselli bir arazi için aynen taksim gerçekten değerlendirilir ve inceleme uzar.

Keşif Neden Bu Kadar Uzuyor?

Bilirkişi Raporuna İtiraz: İki Ucu Keskin Bıçak

Bilirkişinin biçtiği muhammen kıymet, satış aşamasında ödenecek ya da alınacak paranın temelidir. Rapor düşük çıkarsa payını isteyen paydaş zarar eder; yüksek çıkarsa taşınmazı almak isteyen paydaş altından kalkamaz.

Bu yüzden itiraz hakkı önemlidir — ama her itiraz dosyaya ay ekler. Karar verirken şu ölçüyü kullanın: rapordaki değer, gerçek piyasa değerinden anlamlı ölçüde sapıyorsa ve bunu somut emsallerle gösterebiliyorsanız itiraz edin. “Biraz düşük geldi” hissiyle yapılan itirazlar genellikle sonucu değiştirmez, yalnızca süreyi uzatır.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte bu rakamın önemi daha da arttı: mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada taşınmazı almak isteyen mirasçının muhammen kıymetin tamamını ödemesi gerekiyor. Ayrıntıları miras kalan ev satışında yeni dönem yazımızda anlattık.

Süreyi Uzatan ve Kısaltan Etkenler

Karar Çıktı — Şimdi Ne Kadar Sürer?

İlk derece kararı, sürecin sonu değil ortasıdır. Kararın uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekir. Taraflardan biri istinafa giderse Bölge Adliye Mahkemesi incelemesi 8–14 ay daha ekler.

Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gider ve satış, İcra ve İflâs Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre yürütülür:

• Yeniden kıymet takdiri. Satış aşamasında güncel değer belirlenir; rapora 7 gün içinde itiraz edilebilir.
• Satış ilanı. İlan yayımlanır ve tüm ilgililere tebliğ edilir.
• Elektronik açık artırma. Teklifler elektronik satış portalı üzerinden verilir; teklif verme süresi yedi gündür ve son on dakika içinde yeni teklif gelirse artırma üçer dakika uzar.
• İkinci artırma. Birinci artırmada şartlar oluşmazsa ikinci artırmaya geçilir — bu, takvime bir–iki ay ekler.
• İhalenin kesinleşmesi. İhale tarihinden itibaren 7 gün içinde fesih istenmezse ihale kesinleşir.
• Paylaştırma. Bedel yatırıldıktan ve masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.

Satış aşamasının ayrıntılarını izale-i şuyu satış prosedürü ve açık artırma, paranın ne zaman ve nasıl elinize geçtiğini ise satış sonrası para ne zaman ödenir yazılarımızda ele aldık.

Süreci Kısaltmanın 7 Yolu

1. Dava açmadan önce tapu kaydını temizleyin. Vefat etmiş paydaş varsa mirasçılık belgesini çıkarıp intikalleri yaptırın. Bu tek adım ortalama üç ay kazandırır.
2. Tüm paydaşların güncel adreslerini toplayın. İlanen tebligata düşmemek, dosyanın en büyük zaman kazancıdır.
3. Arabuluculuğu ciddiye alın. Formalite gibi görmeyin; masada gerçek rakamlar konuşulursa dava hiç açılmayabilir.
4. Avansları ve kesin süreleri kaçırmayın. Her kaçırılan ara karar bir celse, yani 2–4 ay demektir.
5. Bilirkişi raporuna gerekçeli itiraz edin. Somut emsal gösteremeyeceğiniz bir itiraz, yalnızca süre kaybettirir.
6. Anlaşma kapısını açık tutun. Dava devam ederken paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın alabilir ya da rızai taksim yapılabilir. Bu, süreci haftalara indirir. Kardeşler arasında hisse devri nasıl yapılır, ayrı yazımızda anlattık.
7. Satış öncesi hazırlığınızı yapın. Taşınmazı ihalede almak istiyorsanız nakdi ya da kredi onayını ihale gününden önce hazır edin — özellikle mirasçılar arası birinci artırmada muhammen kıymetin tamamı isteneceği için.

Sıkça Sorulan Sorular