Kira Artış Oranı Hesaplama 2026: Ev Sahibi En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

Kira sözleşmenizin yenilenmesine birkaç gün kaldı ve ev sahibinizden kısa bir mesaj geldi: “Gelecek aydan itibaren kira 35.000 TL.” Ya da ev sahibi sizsiniz ve kiracınıza ne kadar zam yapabileceğinizi bilmek istiyorsunuz. İki durumda da cevap aynı yerden çıkar: Türk Borçlar Kanunu yenilenen kira dönemindeki artışa bir üst sınır koyar ve bu sınır her ay TÜİK verisiyle yeniden belirlenir. Yukarıdaki kira artış oranı hesaplama aracı mevcut kiranızdan yasal azami yeni kirayı hesaplar. Bu yazıda da hangi ayın oranının uygulandığını, ev sahibinin bu sınırı aşıp aşamayacağını, sözleşmede artış maddesi yoksa ne olacağını, işyeri, döviz ve beş yılı dolduran kiralardaki farkları ve fazla ödenen kiranın nasıl geri istenebileceğini anlatıyoruz.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşabilir; ancak bu anlaşma bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344/1). Bu oranı TÜİK her ay açıklar. Kira artışında kullanılan, yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Haberlerde iki rakam sık karıştırılır; kira için doğru olan, bültende “on iki aylık ortalamalara göre değişim” diye yazan orandır.

Hesap iki adımdır:

• Artış tutarı = mevcut kira × oran ÷ 100
• Yeni kira = mevcut kira + artış tutarı

Örneğin aylık kiranız 20.000 TL ve uygulanacak oran yüzde 31,49 ise artış tutarı 20.000 × 31,49 ÷ 100 = 6.298 TL, yasal azami yeni kira da 26.298 TL olur. Aşağıdaki tablo aynı oranla farklı kira tutarlarını gösterir. Bu oran, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 verisidir; sizin yenileme tarihinize uygulanacak oranı bir sonraki bölümdeki tablodan kontrol edin.

Tablodaki tutarlar üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; sözleşmede örneğin “her yıl yüzde 20 artırılır” yazıyorsa ve bu oran TÜFE ortalamasının altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır. Artış yılda bir kez, kira yılının yenilendiği tarihten itibaren uygulanır. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de her yıl ayrı ayrı uygulanır.

Hangi Ayın TÜFE Oranı Uygulanır?

Kanun ay adı vermez; yalnız “bir önceki kira yılında” TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişimden söz eder. Uygulamada esas alınan, kira yılının yenilendiği tarihten önce açıklanmış son on iki aylık ortalama oranıdır. TÜİK bu veriyi her ay, bir önceki aya ait olarak ve genellikle ayın 3’ü ile 5’i arasında açıklar. Bu yüzden ekim ayında yenilenen bir kiraya çoğu zaman eylül verisi, kasım ayında yenilenen bir kiraya ekim verisi uygulanır.

Aşağıdaki tablo TÜİK bültenlerindeki oranları, açıklandıkları tarihle birlikte gösterir ve her ay yeni veri açıklandığında güncellenir. Tablodaki en güncel satır, bu ay yenilenen kiralar için bakmanız gereken orandır.

Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri, on iki aylık ortalamalara göre değişim. Son eklenen veri: Eylül 2026 (5 Ekim 2026).

Ayın ilk günlerinde yenilenen kiralarda dikkat

Yenileme gününüz, o ayın oranının açıklandığı günden önceyse o tarihte yeni veri henüz yoktur. Örneğin kira yılınız 15 Ekim 2026’da yenileniyorsa 5 Ekim’de açıklanan Eylül 2026 verisi (yüzde 31,49) esas alınır. Kira yılınız 1 Ekim’de yenileniyorsa, o gün açıklanmış son oran 3 Eylül 2026’da açıklanan Ağustos verisidir (yüzde 31,79). Haber ve hesaplama sitelerindeki tablolar ise genellikle ay bazında eşleştirme yapar ve “ekimde yenilenen kiralara eylül verisi” der. Aradaki fark çoğu zaman küçüktür; 20.000 TL’lik bir kirada bu iki oran arasındaki fark 60 TL’dir. Taraflar hangi oranın uygulanacağında anlaşamazsa kararı hâkim verir.

Kira yılı, takvim yılı değildir. Sözleşmeniz 15 Mart’ta başladıysa kira yılınız her yıl 15 Mart’ta yenilenir ve artış o tarihten itibaren hesaplanır. Sözleşmenin yenileme tarihini kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden kontrol edin.

Ev Sahibi TÜFE Oranından Fazla Zam Yapabilir mi?

Hayır. Kiracının bir kez “tamam” demiş olması da sonucu değiştirmez. Kanun, yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları ancak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar (TBK m. 344/1). Sözleşmede yüzde 50, yüzde 100 ya da sabit bir tutar yazıyor olsa bile, yasal oranı aşan kısım için ev sahibi kiracıyı zorlayamaz. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik de yapılamaz (TBK m. 343).

Pratikte üç durum görülür:

• Sözleşmede TÜFE’ye bağlı artış maddesi var: Artış, yeni kira yılının başından itibaren yasal oranda uygulanır. Kiracının ödemesi gereken, yasal üst sınırdaki tutardır.
• Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran var: Artış, TÜFE on iki aylık ortalaması ile sınırlanır. Kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir.
• Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran var: Düşük oran geçerlidir; ev sahibi sözleşme dışına çıkıp TÜFE oranını isteyemez.

Kiracı yasal sınırdaki artışı ödemezse eksik ödenen fark kira borcu sayılabilir ve temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir; bu süreçte konut kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmesi gerekir (TBK m. 315). Ayrıntılar için kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası rehberine bakabilirsiniz. Buna karşılık yasal sınırın üstündeki bir zammı ödememek tek başına tahliye sebebi değildir.

Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa Kira Artar mı?

Kira sözleşmesinde yeni dönemde kiranın nasıl artırılacağına dair bir hüküm yoksa ve taraflar yenilemede bir artış üzerinde anlaşamazsa, kira kendiliğinden artmaz. Bu durumda kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).

Yani ev sahibi artış istiyorsa kira bedelinin belirlenmesi için dava açması gerekir. Bu davada mahkeme TÜFE oranından fazlasına hükmedemez; kiralananın durumuna göre daha düşük bir bedel de belirleyebilir. Davanın ne zaman açıldığı, yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirler:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345/2).
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3).

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculukta anlaşma olmazsa dava, kira ilişkisinden kaynaklanan davalara bakan sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4). Arabuluculuk ve dava süreci kira uyuşmazlıkları rehberinde adım adım anlatılıyor.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Hâlâ Geçerli mi?

Hayır. Yüzde 25 sınırı, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen iki geçici maddeyle yalnız konut kiraları için ve belirli bir süre uygulandı. 1 Temmuz 2024 (bu gün dâhil) tarihine kadar yenilenen konut kira dönemlerinde geçerliydi. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yalnız TBK m. 344’teki TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır.

Bu geçici dönemde yüzde 25’i aşan anlaşmalar fazla miktar yönünden geçersizdi ve kural, hâkimin TBK m. 344/2’ye göre vereceği kararlara da uygulanıyordu. Yüzde 25 sınırı işyeri kiralarına hiç uygulanmadı; işyerlerinde bu dönemde de TÜFE ortalaması geçerliydi. Mevzuatta 2 Temmuz 2024’ten sonrası için yeni bir sabit oran sınırı yoktur. Geçmiş yıllara dönük bir hesap yapıyorsanız şunu da bilin: 2019’dan önce kira artış sınırı üretici fiyat endeksine (ÜFE) bağlıydı; 7161 sayılı Kanunla 1 Ocak 2019’dan itibaren TÜFE’ye geçildi.

İşyeri Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Çatılı işyeri kiralarında artış, konutla aynı kurala tabidir: yenilenen kira yılındaki artış TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Dükkân, ofis, mağaza ya da depo gibi üstü kapalı işyerlerinde hesap, yukarıdaki formülle aynı şekilde yapılır.

Bu kuralın işyerlerindeki geçmişi biraz farklıdır. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesine göre kiracının tacir ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, kira artışını sınırlayan TBK m. 344 de dâhil bazı maddeler 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl uygulanmadı; bu dönemde sözleşme serbestisi geçerliydi. Bu süre 2020 yılının temmuz ayında doldu. Bugün şirketler ve tacirler de dâhil bütün çatılı işyeri kiracıları için TÜFE sınırı uygulanır.

Kuralın kapsamı dışında kalan iki durum vardır:

• Çatısız taşınmazlar: Arsa, açık otopark ya da tarla gibi üstü kapalı olmayan taşınmazlar “konut ve çatılı işyeri” sayılmaz. Bu kiralarda TBK m. 344’teki TÜFE sınırı doğrudan uygulanmaz; artış sözleşmeye ve genel hükümlere göre belirlenir.
• Kısa süreli geçici kullanım: Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m. 339).

5 Yılı Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Beş yıl, kira ilişkisinde bir dönüm noktasıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, sözleşmede artış hükmü olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu kez yalnız TÜFE oranına değil; TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine birlikte bakar ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m. 344/3). Bu yolla belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artar.

Bu davaya uygulamada kira tespit davası denir. Ev sahibi beş yılı dolduran bir kiracıya emsallere yakın bir kira istiyorsa izleyeceği yol budur; kiracının rızası olmadan tek taraflı olarak piyasa kirasını belirleyemez. Dava süresi ve 30 günlük bildirim kuralı burada da önemlidir (TBK m. 345). Beş yıl kuralını, hakkaniyet indirimini ve dava sürecini 5 yılı dolduran kiracılar için kira tespit davası sayfamızda; dava dilekçesinin nasıl yazılacağını ise kira tespit davası dilekçe örneği yazımızda ayrıntılı anlattık.

Döviz Cinsinden Kira Nasıl Artırılır?

Önce şunu bilmek gerekir: Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında yaptıkları konut ve çatılı işyeri dâhil gayrimenkul kira sözleşmelerinde, kira bedelini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz (32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ m. 8/2). Kiracının Türk vatandaşı olmayan ve Türkiye’de yerleşik bir kişi olması, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesisi kiraları ve gümrüksüz satış mağazası kiraları gibi istisnalar dışında kira Türk lirası olarak belirlenmelidir (Tebliğ m. 8/3-5).

Bu istisnalardan biri nedeniyle kira geçerli olarak döviz cinsinden kararlaştırılmışsa, TBK m. 344/4’e göre beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Yani döviz kirada her yıl TÜFE oranında artış yapılmaz. Beş yıl dolduktan sonra yeni kira, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. Bu süre içinde öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik olursa aşırı ifa güçlüğü hükmüne (TBK m. 138) dayanılabilir. Döviz kiralarda araçtaki TÜFE hesabı uygulanmaz.

Fazla Ödenen Kira Geri Alınır mı, Zamma Nasıl İtiraz Edilir?

Yasal sınırı aşan zam istendiğinde kiracının ilk yapacağı, itirazını yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirmektir. Telefon görüşmesi ya da sözlü itiraz sonradan ispat sorunu yaratır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, hangi tarihte neyi bildirdiğinizin en güçlü delilidir; nasıl yazıldığını ve 2026 noter ücretini ihtarname örneği rehberimizde bulabilirsiniz. Bildirimde kira yılının yenilenme tarihini, uygulanacak TÜFE oranını, buna göre hesaplanan yeni kirayı ve bu tutarı ödemeye devam edeceğinizi açıkça yazın. Ardından yasal tutarı düzenli ve kanıtlanabilir şekilde, banka havalesiyle ve açıklamaya ilgili ayı yazarak ödeyin.

Yasal sınırın üstünde zaten ödeme yaptıysanız fazlasını geri isteyebilirsiniz. TÜFE sınırını aşan kısım için geçerli bir sebep bulunmadığından, iade sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir (TBK m. 77). Burada dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır:

• Kendi isteğiyle ödeme: Borçlu olmadığı bir tutarı kendi isteğiyle ödeyen kişi, bunu ancak kendini borçlu sanarak ödediğini ispat ederse geri isteyebilir (TBK m. 78). Bu yüzden fazla ödeme yaptığınızı fark ettiğiniz anda yazılı itirazda bulunmak önemlidir.
• Zamanaşımı: İade talebi, geri isteme hakkınızın olduğunu öğrendiğiniz tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde ödemeden itibaren on yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m. 82).

Fazla ödenen kiranın iadesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurulur. Ev sahibi açısından ise yasal sınırdaki artışın ödenmemesi kira borcudur; bu durumda ihtar, icra takibi ve tahliye yollarından hangisinin izleneceği sözleşmeye ve ödeme geçmişine göre belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Hukuki Dayanak ve Kaynaklar

Kira artışına ilişkin kurallar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 77, 78, 82, 138, 315, 339, 343, 344 ve 345. maddeleri ile geçici 1. ve 2. maddelerinden; işyeri kiralarına ilişkin geçiş kuralı aynı derlemede yer alan 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesinden; döviz kira yasağı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) 8. maddesinden; arabuluculuk ve görevli mahkeme kuralları 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. maddesinden alınmıştır. TÜFE oranları TÜİK Veri Portalındaki Tüketici Fiyat Endeksi haber bültenlerinden alınmıştır. Mevzuat 30 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.

Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmenizin süresi, artış maddesi ve yenileme tarihi dosya bazında ayrıca değerlendirilmelidir.