Tapu Bozulur mu? Satış, Bağış, 10 Yıllık, Babadan Kalan ve Geline Verilen Tapu (2026)

“Babam evi abime sattı, bu tapu bozulur mu?”, “On yıl önce aldığım ev elimden gider mi?”, “Kayınpederimin bana verdiği daire boşanırsam geri alınır mı?” Tapu konusunda en sık duyduğumuz sorular bunlardır. Cevap her durumda aynı değildir; tapunun nasıl ve neden devredildiğine, kimin dava açtığına ve aradan geçen süreye bağlıdır.

Bu yazıda tapunun hangi durumlarda bozulduğunu, hangi durumlarda bozulmadığını ve her biri için kanunun öngördüğü süreleri, güncel mevzuata göre halk diliyle ve temsili örneklerle anlatıyoruz.

Tapu Kaydı Neden Güçlüdür? Önce Temel Kural

Tapu siciline güven esastır. Tapudaki kayda güvenerek ve bir sorun olduğunu bilmeden bir taşınmaz satın alan kişinin kazanımı korunur (Türk Medeni Kanunu m. 1023). Buna karşılık kaydın yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gereken kişi o kayda dayanamaz (m. 1024). Hakkı zedelenen kişi de tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir (m. 1025).

Kısacası tapunun bozulup bozulmayacağını iki soru belirler: Devrin temelinde bir sakatlık var mı? ve Tapuyu şimdi elinde tutan kişi bu sakatlığı biliyor mu, bilmesi gerekiyor mu?

Satış Yapılan Tapu Hangi Durumlarda Bozulur?

Tapuda resmî senetle yapılmış bir satış da bozulabilir. En sık karşılaşılan sebepler ve süreleri şunlardır:

Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası)

Miras bırakan kişi bir evi çocuklarından birine tapuda “satar” ama ortada ödenen bir para yoktur; amaç diğer mirasçıları dışlamaktır. Bu satış göstermelik olduğu için geçersizdir ve diğer mirasçılar süre sınırı olmaksızın kendi payları oranında tapunun iptalini isteyebilir. Ayrıntılar için muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) rehberimize bakabilirsiniz.

Ehliyetsizlik

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri hukuki sonuç doğurmaz (Türk Medeni Kanunu m. 15). İleri derecede demans ya da ağır bir akıl hastalığı döneminde imzalatılan bir satış bu nedenle bozulabilir. Bu davalarda hastane kayıtları, sağlık raporları ve adli tıp incelemesi belirleyicidir.

Vekaletin kötüye kullanılması

Malik, taşınmazını satması için birine vekalet verir; vekil ise evi piyasa değerinin çok altında kendi yakınına ya da anlaştığı bir kişiye satar. Alıcı vekille iş birliği yapmışsa ya da durumu biliyorsa tapu iptal edilir. Alıcı gerçekten iyiniyetliyse korunur ve malik zararını vekilden ister.

10 Yıllık Tapu Bozulur mu? “10 Yıl Geçince Kesinleşir” Sözü Nereden Geliyor?

Halk arasında “tapunun üzerinden 10 yıl geçti, artık kimse dokunamaz” diye bilinir. Bu söz, kanundaki üç ayrı kurala dayanır ve her biri sadece kendi durumunda geçerlidir:

1. Olağan kazandırıcı zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmadan tapuya malik olarak yazılan kişi, taşınmazı iyiniyetle, davasız ve aralıksız 10 yıl elinde tutarsa, mülkiyetine itiraz edilemez (Türk Medeni Kanunu m. 712). Buradaki kilit kelime iyiniyettir: göstermelik satışın tarafı olan ya da sakatlığı bilen kişi bu kuraldan yararlanamaz.
2. Kadastro: Kadastro tutanağı kesinleştikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak 10 yıl geçince itiraz ve dava yolu kapanır (Kadastro Kanunu m. 12). Kadastro hatalarını kadastro hatalarında tapu düzeltme yazımızda anlattık.
3. Tenkis: Saklı payı zedelenen mirasçının tenkis davası, her hâlde mirasın açılmasından itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır (Türk Medeni Kanunu m. 571).

Bu kuralların hiçbiri mirastan mal kaçırma amaçlı göstermelik satışlarda ve ehliyetsizlik hâlinde tapuyu “kesinleştirmez”. Aynı şey 20 ya da 30 yıllık tapular için de geçerlidir: belirleyici olan yıllar değil, devrin sebebi ve tapuyu tutan kişinin iyiniyetidir.

Babadan Oğula Satılan Tapu Bozulur mu?

Babanın evi oğluna ya da kızına satması tek başına yasak değildir. Satış gerçekse, yani bedel gerçek değere yakınsa ve gerçekten ödenmişse, tapu bozulmaz. Satış göstermelikse, yani para ödenmemişse ve amaç diğer çocukları mirastan dışlamaksa, bu mirastan mal kaçırmadır ve tapu iptal edilebilir.

Mahkeme bu ayrımı yaparken tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki farka, alan çocuğun o günkü ödeme gücüne, paranın babanın hesabına girip girmediğine ve babanın satma ihtiyacı olup olmadığına bakar.

Bağış Yapılan Tapu Bozulur mu?

Tapuda açıkça bağış olarak yapılmış bir devirde saklanan bir şey yoktur; bu yüzden göstermelik satış (muvazaa) iddiası dinlenmez. Bağış iki yoldan geri alınabilir ya da azaltılabilir:

• Bağışlayanın geri alması: Bağış yapılan kişi bağışlayana ya da yakınlarına karşı ağır bir suç işlerse, kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa ya da yüklemeli bir bağışta yüklemeyi yerine getirmezse, bağışlayan bağışı geri alabilir (Türk Borçlar Kanunu m. 295). Bu hak, sebebin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır (m. 297).
• Mirasçıların tenkis davası: Bağış, saklı paylı mirasçıların payını zedeliyorsa, bu mirasçılar tenkis davası açarak bağışın saklı payı aşan kısmının indirilmesini isteyebilir. Süre, öğrenmeden itibaren 1 yıl ve her hâlde ölümden itibaren 10 yıldır. Ayrıntılar: tenkis davası.

Geline Verilen Tapu Boşanınca Geri Alınır mı?

Kayınpeder ya da kayınvalidenin geline (veya damada) tapuda bağışladığı bir ev, boşanma tek başına bağıştan dönme sebebi olmadığı için kural olarak geri alınamaz. Geri alma ancak yukarıdaki kanuni sebeplerden biri varsa (örneğin gelinin kayınpedere karşı ağır bir suç işlemesi) ya da bağış açıkça bir koşula veya yüklemeye bağlandıysa gündeme gelir.

Devir tapuda bağış değil de “satış” gösterilerek yapıldıysa ve para ödenmediyse, kayınpederin vefatından sonra onun mirasçıları mirastan mal kaçırma iddiasıyla dava açabilir. Evin eşlerin ortak birikimiyle alınıp alınmadığı ise boşanmadaki mal paylaşımının konusudur; bunu boşanmada mal paylaşımı yazımızda anlattık.

Bakım Karşılığı Verilen Tapu Bozulur mu?

“Bana bakarsan evim senin olsun” diye yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi, miras sözleşmesi şeklinde, yani sulh hâkimi ya da noter önünde iki tanıkla yapılmadıkça geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m. 612, Türk Medeni Kanunu m. 545). Bu şekle uyulmadan yapılan devir baştan geçersizdir. Şekle uyulmuş olsa bile bakım fiilen yapılmamışsa ya da sözleşme mal kaçırmak için kurulmuşsa tapu bozulabilir. Ayrıntılı anlatım: bakım karşılığı tapu devri bozulur mu.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Bozulur mu? Önalım (Şufa) Hakkı ve 2026 Değişikliği

Hisseli (paylı) bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkı ile o payı alıcıdan kendilerine devrettirebilir (Türk Medeni Kanunu m. 732). 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla bu hakta önemli değişiklikler yapıldı:

• Süre kısaldı: Dava, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. Önceden bu üst süre 2 yıldı; değişiklikten önce yapılmış satışlarda eski süre uygulanmaya devam eder.
• Bedel değişti: Önalım hakkını kullanan kişi artık tapuda gösterilen satış bedelini değil, payın hâkimin belirlediği rayiç (gerçek) değerini ve alıcının tapu masraflarını, hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırmak zorundadır (m. 734).
• Cebrî artırma ve Devlet ihalesi: İcra yoluyla artırmada ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m. 733).

Önemli bir ayrım: Önalım hakkı paylı (hisseli) mülkiyette doğar. Miras henüz paylaşılmamışken mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde bu hak yoktur; o durumdaki devirler için kardeşler arasında hisse devri yazımıza bakabilirsiniz.

Aile Konutu Eşin İzni Olmadan Satıldıysa

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez (Türk Medeni Kanunu m. 194). Rızası alınmadan satılan konut için eş dava açabilir; sonuç büyük ölçüde alıcının iyiniyetine ve tapuda aile konutu şerhi bulunup bulunmadığına bağlıdır. Konutun maliki olmayan eş, tapuya aile konutu şerhi konulmasını isteyerek kendini önceden koruyabilir.

Tapu Alırken Bozulma Riskini Azaltmak İçin 7 Kontrol

1. Tapu kaydını inceleyin: Şerh, beyan, ipotek ve haciz olup olmadığına, özellikle “aile konutu” ve “davalıdır” şerhlerine bakın.
2. Bedeli banka üzerinden ödeyin ve tapuya gerçek bedeli yazdırın. Düşük bedel, ileride hem göstermelik satış şüphesini hem de vergi riskini artırır.
3. Vekaletle satışlarda dikkatli olun: Vekaletnamenin güncelliğini ve kapsamını kontrol edin, mümkünse malikle doğrudan görüşün.
4. Piyasa değerinin çok altındaki tekliflere şüpheyle yaklaşın.
5. Satıcının son devir tarihine bakın: Kısa aralıklarla el değiştirmiş taşınmazlar risk işaretidir.
6. Yaşlı ya da hasta bir satıcıdan alıyorsanız sağlık durumunu gösteren güncel bir rapor istenmesi, ileride ehliyetsizlik iddiasına karşı güvence sağlar.
7. Hisseli bir pay alıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkını hesaba katın; satışın paydaşlara noterden bildirilmesi süreyi başlatır.

Sık Sorulan Sorular