Kardeşler Arasında Miras Hissesi Devri Nasıl Yapılır? (2026)

Son güncelleme: 17 Ağustos 2026  ·  Yayın: 10 Ağustos 2026  ·  Av. Sümeyye Yüce

Miras kalan bir evde ya da tarlada payı olan hemen herkes bir gün aynı soruyu sorar: “Ben hissemi kardeşime devretmek istiyorum, nasıl yapılır?” Kimisi payının karşılığını alıp çıkmak ister, kimisi evde oturan kardeşine payını bağışlamak ister, kimisi de dağınık hisseleri tek kişide toplayıp evi satılabilir hâle getirmek ister.

İşlemin kendisi zor değildir — ama hangi aşamada olduğunuza göre yol değişir ve yanlış yol seçildiğinde yapılan devir geçersiz olabilir. Aşağıda hepsini sade bir dille anlatıyoruz.

Önce Durum Tespiti: Tapuda İntikal Yapıldı mı?

Her şey tek bir sorunun cevabına bağlı: miras kalan taşınmaz, tapuda mirasçıların üzerine geçirildi mi?

Bir kişi vefat ettiğinde malları kendiliğinden mirasçılara geçer; ama tapu kaydı kendiliğinden değişmez. Mirasçılık belgesi alınıp tapuda intikal işlemi yapılana kadar tapuda hâlâ vefat edenin adı yazar. Bu iki durumda izlenecek yol farklıdır:

Yol 1: İntikalden Önce — Miras Payının Devri Sözleşmesi

Tapuda intikal yapılmadıysa mirasçılar, kanunun deyimiyle mala elbirliğiyle sahiptir. Bunun günlük hayattaki anlamı şudur: kimsenin “şu oda benim, şu kat senin” diyebileceği belirli bir payı yoktur; herkes her şeyin ortağıdır. Bu yüzden bu aşamada tapuya gidip “hissemi kardeşime satıyorum” diyemezsiniz — tapuda devredilecek ayrı bir hisse henüz yoktur.

Kanun bunun için özel bir araç öngörmüştür: miras payının devri sözleşmesi. Kardeşler arasında yapıldığında bu sözleşmenin yazılı olması yeterlidir; noter zorunlu değildir. Sözleşmeyle payını devreden kardeş miras ortaklığından çıkar, devralan kardeşin payı büyür.

Yol 2: İntikalden Sonra — Tapuda Devir

Tapuda intikal yapılmış ve hisseler ayrı ayrı görünüyorsa iş daha tanıdıktır: hisse devri, herhangi bir gayrimenkul satışı gibi tapu müdürlüğünde yapılır. Kardeşinize satabilir ya da bağışlayabilirsiniz; iki hâlde de işlem tapuda resmî senetle tamamlanır. Aranızda yazacağınız “hissemi devrettim” kâğıdı, el yazısı senet ya da adi sözleşme tapulu taşınmazın mülkiyetini geçirmez.

Bu aşamada iki masraf kalemi gündeme gelir: tapu harcı (satışta satış bedeli üzerinden, bağışta ise bağış harcı) ve döner sermaye ücreti. İntikal aşamasının kendi masrafları da ayrıdır — bunları rakamlarıyla Miras tapu intikal masrafları 2026 rehberinde bulabilirsiniz.

Kardeşler Arasında Tapu Devri Masrafı: 2026’da Cebinizden Ne Çıkar?

Devir kararını verdikten sonra herkesin ilk sorduğu şey aynı: “Peki bu bize kaça mal olacak?” Tapuya gitmeden önce hesabı bilmek iyidir, çünkü masrafın büyük kısmı işlemin satış olarak mı yoksa bağış olarak mı yapıldığına göre değişir — ve aradaki fark birkaç yüz bin lirayı bulabilir.

Tapuda iki ayrı kalem ödersiniz: tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli.

1) Tapu harcı — asıl büyük kalem

Hisseyi kardeşinize satış yoluyla devrediyorsanız harç, beyan edilen devir bedeli üzerinden binde 20 oranındadır ve devreden ile devralandan ayrı ayrı alınır. Yani toplamda bedelin %4’ü harç olarak ödenir; kimin ödeyeceğini aranızda kararlaştırabilirsiniz, tapu ikisini de tahsil eder.

Bağış (hibe) yoluyla devirde ise harç oranı satıştakinin belirgin biçimde üzerindedir ve tek taraftan alınır. Bu yüzden kardeşler arasında bedelsiz devir düşünülüyor olsa bile, uygulamada çoğu zaman satış yolu daha ekonomik çıkar. Hangisinin sizin dosyanızda ucuz olduğunu, taşınmazın emlak vergisi değerini alıp tapu müdürlüğünde önceden hesaplatabilirsiniz.

2) Döner sermaye hizmet bedeli — 2026 rakamı

Bu, tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı sabit hizmet bedelidir. 2026 yılı için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıkladığı gösterge tutarı 2.227,00 TL‘dir ve ödeyeceğiniz bedel şu formülle bulunur:

Yöresel katsayı, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre değişir. Bursa için 2026 tablosu şöyledir:

Başka bir ildeyseniz kendi ilçenizin katsayısını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yöresel katsayı listesinden bulup 2.227 TL ile çarpmanız yeterlidir.

Örnek hesap: Nilüfer’de 3 milyon TL değerinde daire

Babadan kalan dairedeki hissesini kardeşine devreden bir kişi için tablo şöyle görünür:

Devir bir dairenin tamamı için değil de yalnızca sizin hisseniz için yapılıyorsa harç, devredilen hissenin bedeli üzerinden hesaplanır. Dört kardeşten birinin 1/4 hissesi devrediliyorsa yukarıdaki örnekte harç 750.000 TL üzerinden, yani toplam 30.000 TL olur; döner sermaye ise işlem başına alındığı için değişmez.

Bu masraflar, tapuda intikal işlemi zaten yapılmışsa geçerlidir. Tapuda hâlâ vefat edenin adı yazıyorsa önce intikalin tamamlanması gerekir; onun harç ve vergileri ayrı hesaplanır — ayrıntısı miras tapu intikal masrafları 2026 rehberimizde.

Büyük Tuzak 1: Anne-Baba Hayattayken Yapılan Devir Geçersizdir

Uygulamada çok sık görülen bir durum: anne ya da baba henüz hayattayken kardeşlerden biri diğerine “ben ilerideki miras payımdan vazgeçiyorum, hepsi senin olsun” diye kâğıt imzalıyor. Bazen karşılığında para bile ödeniyor.

Kanun bu konuda nettir: henüz açılmamış bir miras hakkında, miras bırakanın katılımı veya izni olmadan yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Yani o kâğıt, anne-baba vefat ettiğinde hiçbir hak sağlamaz; imzalayan kardeş mirastan payını yine ister ve alır. Ödenmiş bir para varsa geri istenebilir — ama yıllar sonra bunu ispatlamak çoğu zaman ayrı bir dava demektir.

Büyük Tuzak 2: Hisseyi Dışarıya Satmak — Artık Eskisinden de Riskli

Payınızı kardeşinize değil de dışarıdan birine devretmek isterseniz kurallar sertleşir. İntikalden önce yapılacak böyle bir sözleşmenin noterde düzenlenmesi şarttır; aranızda yazacağınız kâğıt geçersizdir. Üstelik kanun ilginç bir sınır koyar: payı devralan üçüncü kişi mirasın paylaşımına katılamaz — masaya oturamaz, sadece paylaşım bittiğinde o paya düşeni isteme hakkı kazanır.

Hisseler Dağınıksa: Devirle Toplamak Neden Mantıklı?

Miras kalan evlerde en yaygın çıkmaz şudur: beş mirasçı vardır, kimse tek başına karar veremez, ev ne satılabilir ne kiralanabilir. Hisselerin devir yoluyla bir ya da iki kişide toplanması bu kilidi açar: evi isteyen kardeş tam malik olur, diğerleri parasını alır ve mahkeme kapısına hiç gidilmez.

Anlaşma sağlanamıyorsa alternatifler bellidir — hepsinin ayrıntısı ilgili rehberlerimizde: paylaşamama hâlinde Miras paylaşımında anlaşmazlık çıkarsa ne yapabilirim?, satışa yanaşmayan kardeş varsa Mirasçılardan biri imza vermezse ev nasıl satılır?, yazılı paylaşım yapmak isteyenler için Miras taksim sözleşmesi örneği.

Sıkça Sorulan Sorular