Son güncelleme: 19 Ağustos 2026 · Yayın: 10 Ağustos 2026 · Av. Sümeyye Yüce
Hissenizi kardeşinize mi devredeceksiniz? İntikalden önce yazılı sözleşme yeterli, sonrasında tapu devri gerekir; ölümden önce yapılan devir ise geçersizdir. Adım adım anlatım: Kardeşler arasında miras hissesi devri nasıl yapılır?.
📋 Kısa Cevap
Miras kalan ev, mirasçılar anlaşamadığı için mahkeme kararıyla satışa çıktığında, artık ilk ihaleye dışarıdan kimse giremiyor. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren yeni kanun, evin bütün sahipleri mirasçıysa ve tapuda yabancı bir ortak yoksa, ilk açık artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılmasını zorunlu kıldı. Yani aile evi ilk turda bir yabancıya gitmiyor. Bunun bir şartı var: bu ilk ihalede evi almak isteyen mirasçının, bilirkişinin biçtiği değerin tamamını ödemesi gerekiyor. Eskiden bu oran yarısıydı. Bu kural bir kez uygulanıyor; ilk ihalede alan çıkmazsa süreç eskisi gibi devam ediyor.
Şimdiye Kadar Ne Oluyordu?
Anne ya da babadan kalan bir ev, çoğu zaman kardeşler arasında sorun olur. Biri satmak ister, diğeri oturmaktadır, bir başkası kararsızdır. Anlaşma çıkmayınca geriye tek yol kalır: mahkemeye başvurup ortaklığın giderilmesini istemek. Halk arasında bu davaya izale-i şuyu denir.
Mahkeme genellikle şu sonuca varır: ev fiilen bölünemiyorsa satılır, parası paylaştırılır. İşte asıl sıkıntı burada başlardı. Satış, herkesin katılabildiği bir açık artırmayla yapılırdı. Yani:
- Evde yıllardır oturan kardeş, evi tanımadığı birine kaptırabilirdi.
- İhaleye katılan olmazsa fiyat düşerdi; ev, gerçek değerinin çok altına gidebilirdi.
- Satmak isteyen kardeş de bundan zarar görürdü, çünkü eline geçen para beklediğinden az olurdu.
Bu korku yüzünden pek çok aile, hakkı olmadığı hâlde kötü anlaşmalara razı olurdu. “Dava açarsam ev elden gider” düşüncesi, masada haksız bir baskı kuruyordu.
Yeni Kanunla Ne Değişti?
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun bu duruma bir koruma getirdi. Kısaca: ilk ihale sadece mirasçılara açık.
Ev satışa çıkarıldığında ilk açık artırmaya dışarıdan kimse katılamıyor. Sadece o evin mirasçı ortakları teklif verebiliyor. İçlerinden biri evi alabilirse, ev ailede kalıyor; diğerleri de payına düşen parayı alıyor.
| Eskiden | 31 Temmuz 2026’dan sonra | |
|---|---|---|
| İlk ihaleye kim girebilir? | Herkes — mirasçılar da yabancılar da | Sadece mirasçılar |
| En az ne kadar teklif vermek gerekir? | Biçilen değerin yarısı yeterliydi | Mirasçılar arası ihalede değerin tamamı |
| İlk ihalede alan çıkmazsa? | — | İkinci ihale eskisi gibi herkese açık olur |
| Kaç kez uygulanır? | — | Sadece bir kez |
Bu Kural Sizin Evinize de Uygulanır mı? İki Şart Var
Kanun bu korumayı herkese vermiyor. İki şartın aynı anda tutması gerekiyor:
1. Evin bütün sahipleri, payını miras yoluyla almış olmalı.
Yani tapudaki herkes o evi ölen kişiden devralmış olmalı. İçlerinden biri payını sonradan satın aldıysa ya da bağış olarak edindiyse şart bozulur.
2. Tapuda mirasçı olmayan hiç kimse bulunmamalı.
Kardeşlerden biri payını dışarıdan birine sattıysa, artık tapuda “yabancı” bir ortak var demektir. Bu durumda ev bu korumanın dışında kalır.
Ailelerin en çok düşeceği tuzak bu: Kardeşlerden birinin payını dışarıya satması, geri kalan herkesin bu hakkını yok ediyor. Bir kişinin “ben hissemi satıp çıkayım” demesi yeterli — o andan sonra ev, ilk ihalede yabancılara açılıyor. Bu yüzden bundan sonra payını devretmek isteyen bir mirasçının bunu dışarıdan birine değil, diğer kardeşlerine satması sadece bir aile meselesi değil, hukuki bir korumanın da devam etmesi anlamına geliyor.
“Değerin Tamamını Ödemek” Ne Demek?
Satıştan önce mahkeme, eve bir değer biçtirir. Bilirkişi gider, evi inceler, bir rakam yazar. Resmî belgelerde bu rakama muhammen kıymet denir — yani “tahmini değer”.
Eski düzende ilk ihalede bu rakamın yarısını teklif eden ev alabiliyordu. Yeni düzende ise mirasçılar arasındaki ilk ihalede rakamın tamamını vermek gerekiyor.
İlk bakışta bu bir dezavantaj gibi görünüyor. Değil. İki yönü var:
- Evi almak isteyen için: Daha çok para hazırlaması gerekiyor. İhale gününe kadar nakit hazır olmalı.
- Payını almak isteyen için: Ev artık ucuza gitmiyor. Herkes payını tam değer üzerinden alıyor.
Yani kanun, hem evi ailede tutmak isteyeni hem de parasını isteyeni korumaya çalışıyor.
Buradan çıkan en önemli sonuç: Artık her şey bilirkişinin biçtiği o rakama bağlı. Rakam düşük çıkarsa payını isteyen kardeş zarar eder; yüksek çıkarsa evi almak isteyen kardeş altından kalkamaz. Bu yüzden bilirkişi raporu elinize geçtiğinde itiraz süresini kaçırmayın. Süre geçtikten sonra o rakam herkes için bağlayıcı hâle gelir.
🧑⚖️ Gerçek Hayattan Senaryo — Evde Oturan Kardeş
Bursa’da vefat eden babadan üç kardeşe bir daire kalır. İki kardeş “satalım, payımızı alalım” der. En küçük kardeş ise yıllardır o evde oturmaktadır ve çıkmak istemez. Anlaşamayınca dava açılır, mahkeme satış kararı verir.
Eskiden ne olurdu: İhale ilan edilir, gazetede duyurulur, dileyen herkes katılırdı. Evde oturan kardeş çoğu zaman parayı denkleştiremez, ev başkasına gider, aile yıllardır oturduğu evden çıkardı. Üstelik ev, biçilen değerin yarısına bile satılabildiği için üç kardeşin eline geçen para da beklediklerinden az olurdu.
Şimdi ne oluyor: Tapuda bu üç kardeşten başka kimse olmadığı ve üçü de payını babadan aldığı için ilk ihaleye sadece onlar giriyor. Küçük kardeş, bilirkişinin biçtiği değerin tamamını hazırlayabilirse evi alıyor. Diğer iki kardeş de paylarını tam değer üzerinden, nakit olarak alıyor. Kimse zarar etmiyor.
Dikkat edilecek tek şey para hazırlığı: Tamamını ödemek gerektiği için, küçük kardeşin ihale gününe kadar krediyi ya da birikimini hazır etmesi lazım. “İhaleyi kazanırım, sonra bulurum” diye beklemek olmuyor.
🧑⚖️ Gerçek Hayattan Senaryo — Hissesini Satan Kardeş
Dört kardeşe dededen bir tarla kalır. Kardeşlerden biri parasına acil ihtiyaç duyar ve payını komşu bir çiftçiye satar. Kalan üç kardeş bunu “onun bileceği iş” diye önemsemez.
Aradan zaman geçer, kalan kardeşler de anlaşamayınca ortaklığın giderilmesi davası açılır. Ancak tapuda artık mirasçı olmayan bir ortak vardır — o çiftçi. Bu yüzden yeni kanunun getirdiği koruma bu tarlaya uygulanmaz; ilk ihale herkese açık yapılır.
Buradaki ders şu: Bir mirasçının payını dışarıya satması, kendisini ilgilendiren basit bir işlem değildir. O imza atıldığı anda, geri kalan bütün kardeşlerin “önce biz alalım” hakkı da sona erer. Payını devretmek isteyen mirasçı, önce diğer kardeşlere teklif ederse hem aile hem hukuki koruma yerinde kalır.
Davam Zaten Devam Ediyor, Bana Uygulanır mı?
Kanun bunu da düzenledi. Belirleyici olan davanın ne zaman açıldığı değil, satış ilanının yayımlanıp yayımlanmadığı.
- İlan henüz çıkmadıysa: Yeni kural size de uygulanır.
- İlan çıktıysa: O ihale eski kurallara göre yapılır.
Dosyanız satış aşamasındaysa iki şeye bakın: ilan yayımlanmış mı, ve tapuda mirasçı olmayan bir ortak var mı. Bu iki cevap, yeni haktan yararlanıp yararlanamayacağınızı belirler. Satışlar artık elektronik satış portalı üzerinden yapıldığı için ilan ve ihale tarihini oradan takip edebilirsiniz.
Peki Dava Açmaktan Kurtuldum mu?
Hayır. Bu değişiklik davanın kendisiyle ilgili değil, satış aşamasıyla ilgili. Kardeşler anlaşamıyorsa yine ortaklığın giderilmesi davası açmak gerekiyor; süreç aynı şekilde işliyor.
Ama şu değişti: masadaki denge. Eskiden “dava açarsan ev yabancıya gider” cümlesi, evde oturanı köşeye sıkıştıran bir tehditti. Artık öyle değil. Diğer yandan payını isteyen kardeş de “ev yok pahasına gider” diye endişelenmiyor. İki taraf da ne olacağını önceden bildiği için, dosyaların bir kısmının mahkemeye hiç gitmeden anlaşmayla çözülmesi bekleniyor.
Satıştan önceki dönem için: Taşınmaz satılana kadar içinde oturan mirasçıdan ecrimisil istenebilir; ortaklığın giderilmesi davası açmış olmanız, ecrimisilde aranan ihtar şartının istisnalarından biridir. Ayrıntı: miras kalan evde oturan kardeşten kira istemek.
Sıkça Sorulan Sorular
İlk ihalede mirasçılardan hiçbiri teklif vermezse ne olur?
Mirasçılara özel ihale sadece bir kez yapılıyor. Değerin tamamını karşılayan teklif gelmezse süreç eski şekilde devam ediyor: sonraki ihale herkese açık oluyor ve orada eski teklif sınırı geçerli.
Kardeşimin biri payını satmış. Yine de yararlanabilir miyiz?
Hayır. Tapuda mirasçı olmayan tek bir ortağın bulunması bile evi bu korumanın dışına çıkarıyor. Kanun bu şartı açıkça arıyor.
Sadece evler için mi geçerli, tarla ve dükkân da girer mi?
Girer. Kanun “taşınmaz” diyor; ev, arsa, tarla, dükkân fark etmiyor. Önemli olan malın türü değil, bütün sahiplerinin mirasçı olması.
İhaleyi kazanırsam parayı ne zaman ödemem gerekir?
İhale bedelinin süresi içinde yatırılması gerekir. Yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülür. Bu yüzden parayı ihaleden önce hazır etmek gerekiyor.
Bilirkişinin biçtiği değeri yüksek/düşük buluyorum, ne yapabilirim?
Kıymet takdiri raporuna süresi içinde itiraz edebilirsiniz. Yeni düzende ödenecek ya da alınacak rakamı doğrudan bu rapor belirlediği için, itiraz süresi eskisinden çok daha önemli hâle geldi.
Kanun metni
Düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile yapıldı. Kanun metninde şöyle geçiyor: “Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.” Hüküm, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu‘nun 114. maddesine eklendi. Ortaklığın giderilmesinin genel kuralları ise 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu‘nda yer alıyor.
İlgili rehberler
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası rehberi — dava nasıl işler, ne kadar sürer, masrafı nedir
- Mirasçılardan biri imza vermezse ev nasıl satılır? — kardeşlerden biri satışa imza atmıyorsa ne yapılır
- Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği — ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği
- Bursa izale-i şuyu avukatı — Bursa’da izale-i şuyu davalarında hukuki destek
⚖️ Bu konuda profesyonel destek mi arıyorsunuz? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası hizmetimizi inceleyebilir, ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz.
İlgili Rehberler:
✍️ Bu içerik Av. Sümeyye Yüce tarafından hazırlanmıştır
Av. Sümeyye Yüce, Bursa Barosu’na kayıtlı avukat olup Yüce Hukuk Bürosu bünyesinde miras, ceza, iş, icra, aile ve gayrimenkul hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir. Avukat profilini görüntüleyin →
⚖️ Hukuki destek için ücretsiz ön görüşme talep edebilirsiniz. • Son güncelleme: 19 Ağustos 2026